神戸・兵庫】不動産売却の成約事例｜売主が知りたかった売却経緯と舞台裏

不安を安心に変える「不動産買取」の実例。ご紹介から始まった明石市戸建の円満売却ストーリー

今回は、2024年10月に非常に親しい方からのご紹介でスタートした、ご自宅の売却（買取）事例をご紹介します。売主様の不安に寄り添い、信頼関係のなかで無事に成約を迎えることができたエピソードです。

1. ご紹介と、慎重な売主様からの「買取」のご要望

「できればあなたに買い取ってほしい」

ご相談をいただいた当初、慎重な売主様からこのようなお言葉をいただきました。 プロの視点としては、市場に出して少しでも高く売れる可能性を考慮し、まずは一般的な「仲介」での売却をご提案差し上げました。しかし、売主様は「見ず知らずの方に大切な自宅を売却すること」に対して、言葉にできないほど大きな不安を抱えていらっしゃいました。

そこで、無理に仲介を勧めることはせず、近隣のリアルな売買事例を一つひとつ丁寧にご説明。何よりも売主様の心理的な「安心」を第一に考え、ご希望の金額で弊社が直接買い取りをさせていただくことになりました。

2. 10年間の空き家を感じさせない、ご家族の深い愛情

対象の物件は、実は10年以上も空き家状態が続いていた戸建てでした。 しかし、現地を確認して驚いたのはその状態の良さです。売主様やご親族の皆様が定期的に足を運び、換気や掃除など、本当に大切に維持管理を続けられていました。そのため建物の傷みも少なく、ご家族がこの家をいかに大切に想ってきたかが痛いほど伝わってきました。

最終的には、今後この物件が「解体されて新しい土地として生まれ変わるか、あるいはリフォームされて新しい建物に引き継がれるか」という今後の具体的な活用方針にもしっかりとご納得いただき、円満に成約へと至りました。大切な資産を信頼して任せていただけたことに、心から感謝しております。

結論：素人では難しい手続きの引き受けと、シニア世代が求める「本当の安心」

今回の取引では、建物内に残された荷物の処分はもちろん、ブロック塀の越境問題の解消や、境界標の設置など、一般の方では対応が難しい専門的な課題をすべて弊社でお引き受けし、お話をスムーズに取りまとめさせていただきました。

私自身、普段は親しい関係の方から直接買い取るための金額提示をすることは（甘えや誤解を生まないよう）あえてご遠慮している部分もありました。しかし今回のお取引を通じて、「誰が買ってくれるのか」「本当にお金が入ってくるのか」という【確実な安心感】を何よりも求めているお客様がいることを改めて痛感しました。特にご高齢の方にとっては、昨今のニュースで流れる詐欺行為などの影響もあり、見知らぬ相手との取引に強い不安を感じられるのも当然のことです。

高値で売る技術だけでなく、お客様の不安を徹底的に取り除くことも、私たち不動産のプロの大切な役割だと深く学ばせていただいたお取引でした。

【担当者より一言】 不動産売却には「仲介」だけでなく、即座に確実な現金化とプライバシー確保ができる「買取」という選択肢もあります。特に「近所に知られずに売りたい」「手続きのトラブルを避けたい」「とにかく安心できる相手に任せたい」という方は、まずは売主様の不安な気持ちのままで構いませんので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

売れ行きが厳しいエリアで「予想価格＋350万円」の快挙！近所に知られず買い替えを成功させた1年間の全記録

今回は、ご紹介から始まった東大阪市の戸建てにおける「買替（買い替え）」の成功事例です。前面道路の境界不明や掘削同意といった数々の難題を乗り越え、売主様の予想を遥かに上回る結果となったドラマチックな事例をご紹介します。

1. 買い替えのご相談と、立ちはだかる「道路境界」の壁

令和6年9月頃、ご自宅を売却して新しい住まいへ買い替えたいというご相談をいただきました。 さっそく現地調査を行ったところ、大きな問題が発覚します。なんと、物件の前面道路に公道と私道が混在しており、境界が全く不明な状態だったのです。すぐに市の調査が入ることになりましたが、その完了の目途が立たないまま、売却活動の準備（査定）をスタートせざるを得ない非常にタイトな滑り出しとなりました。

綿密な市場調査を行い、まずは最低価格と最高価格を算出。建物の古さと解体費用が高額になることを考慮し、少しでも好条件で売るために「解体更地渡し」のプランを売主様にご提案しました。同時に、地元の解体業者数社から相見積もりを取り、スピーディーに準備を進めました。

2. 先行する買い替え契約と、水面下での戦略的アプローチ

その後、無事に市の道路調査が終了。リアルな最低売却可能価格、理想価格、そして勝負をかける販売開始価格を改めて売主様と確認し合いました。 そんな折、買替先の新しい物件が想定よりも早く見つかり、令和6年12月に先行して購入契約を結ぶことに。ここから「早く、かつ高く売らなければならない」という本番の売却活動が始まります。

年が明けた令和7年1月、「解体更地渡し」としての条件を整え、まずは一般のお客様には見えないよう水面下で営業を開始。同時に、大手ポータルサイトへも掲載を行いました。するとさっそく大阪の業者様から問い合わせが入り、情報共有をしながら数組の検討状況をじっくりと見極めていきました。

3. 「近所の目が気になる」制限のなかでのルート開拓

今回の売却活動において、売主様からは「近所の目もあるため、大々的な営業は控えてほしい」という難しいご注文をいただいていました。ポータルサイトの掲載期間を限定し、その間に短期集中で買取業者や地元の仲介業者へアプローチをかけ、顧客紹介を徹底して依頼しました。

ポータルサイトでの掲載を一度下げた後は、私がこれまでに築いてきた独自の顧客ルートへの直接営業に切り替えました。事前の市場調査や業者へのヒアリングでは、このエリアは「価格的にも売れ行き的にもかなり厳しい」というのが共通の認識で、売主様ご自身もそれを覚悟されていました。

しかし、市場データや他社の評価を鵜呑みにせず、新しい販路を地道に開拓し続けた結果、奇跡が起きます。なんと、事前の成約予想価格を【350万円も超える金額】での購入申込をいただくことができたのです。これには売主様も大変驚かれ、大喜びで売却に応じていただくことになりました。

結論：半年間の粘り強い交渉と、すべてのタイミングが合致した円満成約

購入申込の後にも、もう一つの高いハードルが残されていました。それは、インフラ引き込みに関わる「前面道路の掘削同意」を取得することです。これが契約の停止条件となったため、ここから約半年という長い時間をかけ、関係する皆様からすべての同意を丁寧にいただいていきました。

結果として、実質的にエンドユーザー様5組、不動産買取業者15組にお声がけをし、売り買いの契約自体は実質5か月ほどで無事に完了。最終的なすべての取引が完了するまでは約1年という長い道のりとなりました。

売主様との強い信頼関係があったからこそ、制限のあるなかでも自由に動かせていただき、全てのタイミングが完璧に合致した素晴らしいお取引となりました。

【担当者より一言】 買い替えを伴う売却はスケジュール管理が命です。さらに「近所に知られたくない」「エリアの相場が厳しい」といった悪条件が重なっても、過去のデータや相場に縛られず、個別の営業ルートを開拓することで、今回のように相場を大きく超える成約を引き寄せることが可能です。他社で「厳しい」と言われた物件でも、諦める前にぜひ一度ご相談ください。

渡米まで残り1ヶ月！現金購入の買主を10日間で見つけた芦屋のマンション緊急売却劇

今回は、私の義理の妹からの相談で始まった、芦屋市の分譲マンションの売却事例です。「4月上旬に家族で渡米することになったため、それまでにマンションを売却・決済したい」という、2月中旬からの超タイトなスケジュールでの挑戦でした。

1. 短期売却に立ちはだかる「2つの高い壁」

不動産取引には「本人確認」や「署名・捺印」といった法的なハードルがあり、売主様が日本にいなくなった後での決済手続きは極めて困難になります。そのため、実質的に「渡米するまでの約1ヶ月間」ですべての取引を完了させなければなりませんでした。

こうした短期間での売却には、大きく分けて次の2つの高い壁が存在します。

• 法的な制約（海外在住の壁）： 海外に引っ越してしまうと、日本の司法書士による確認に加え、現地の公証役場での手続きが必要になるなど、通常よりも遥かに時間がかかってしまいます。

• 買主の条件（融資の壁）： 一般的な住宅ローンの審査には通常1ヶ月程度を要します。今回のように「1ヶ月以内の決済」を求める場合、融資を利用しない「現金購入ができる買主様」にターゲットが限定されてしまいます。

「高値で売りたい」と「短期間で終わらせたい」は、不動産取引において最も両立しにくい要素です。市場価格より高ければ現金購入の買主様は見つからず、かといって焦って安売りすれば売主様の利益が損なわれてしまいます。

2. 10日間にすべてを懸けた「3つの超短期戦略」

今回は、以下の手順をわずか10日間という猛スピードで実行し、奇跡的な早さで買主様を見つけることができました。

1. 徹底した査定と価格戦略： 市場性と「急ぎ」という事情のバランスを極限まで見極め、絶妙なラインで売り出しました。

2. スピード重視のマーケティング： 各種Webポータルサイトへの即時掲載に加え、周辺地域への手まきチラシをすぐさま投下しました。

3. 交渉による迅速な調整： 幸運にも興味を示してくださった2組の買主様のうち、現金購入が可能な方に対して、売主・買主双方の利益を最大化するよう価格交渉と経費調整を徹底しました。

結果として、無事に期限内での決済を完了させることができましたが、正直にお伝えすると、今回は「運」の要素も非常に大きかったケースと言えます。

結論：「いつか売るかも」と思ったら、まずは早めのご相談を

もし通常のお取引で「短期間での売却」を迫られた場合、多くの場合は不動産会社や投資家による「買取」を選択せざるを得なくなります。買取は確実性は高いものの、市場価格よりも安価（相場の7〜8割程度）になってしまうケースがほとんどです。

だからこそ、売主様に強くお伝えしたい教訓があります。 本当に急いで売却しなければならない事情が発生した場合でも、可能であれば「最低3ヶ月の準備期間」を設けていただきたいのです。

3ヶ月の猶予があれば、

• 物件の魅力を最大限に引き出す準備ができる

• より多くの購入検討者に情報を届け、ライバル（競合）を作ることができる

• 結果として、適正価格（あるいはそれ以上）での成約率が飛躍的に高まる

不動産の売却は、何よりも「タイミング」が命です。時間が切迫してからでは選択肢が狭まり、売主様に不利な条件を飲まざるを得ない状況になりかねません。

「まだ先の話だけど、今のうちに査定だけしておきたい」「将来的に売るならどれくらいかかる？」といった些細なご相談でも大歓迎です。余裕を持った資金計画と売却戦略を、私たちと一緒に立てませんか？

【次へのステップのご提案】 現在お持ちの物件の「売却想定価格」を、無料で詳細に査定してみませんか？売却のご予定がまだ先の方でも、将来のためのシミュレーションとして大いにお役立ていただけます。査定をご希望の方は、どうぞお気軽にお申し付けください。

2年売れなかった200坪の土地を6か月で成約へ。後発でも勝てる「視点の転換」

「すでに大手不動産会社に頼んでいるけれど、なかなか売れない」 「もっといい方法があるはずなのに、今の会社では提案が止まっている」

神戸市内で不動産売却をご検討中の方から、こうしたご相談をいただくことがあります。先日お手伝いした案件も、まさにそうした「難航していた物件」でした。

今回は、1年半もの間、大手不動産業者の看板が掲げられ続けていた土地を、なぜ私たちが6か月で成約に導くことができたのか。その舞台裏と戦略についてお話しします。

1. 「看板の数＝安心」ではない

ご依頼いただいたのは、駅徒歩7分、幹線道路沿いに位置する約200坪の素晴らしい土地でした。しかし、すでにお預かりした時点で、大手仲介業者の看板が3枚も掲げられている状態でした。

一般的には「看板が多い＝露出が多い」と考えられがちですが、私はあえて看板を増やすことを控えました。物件の価値は看板の数ではなく、「誰に、どう伝えるか」で決まるからです。

2. 視点を変える：居住用から「事業用地」への転換

この物件は、長らく「居住用」や「駐車場」として検討されてきましたが、そのアプローチでは既に市場で出し尽くされていました。

そこで私たちは、二筆の隣り合わせの土地を「単体の事業用地」として再定義しました。ターゲットを個人から法人へ切り替えることで、全く新しい販路が見えてきたのです。

• 新たなターゲット層： 不動産開発業者、一般法人（テナント・事務所）、医療法人・介護福祉法人など

ターゲットを広げたことで、検討のテーブルに乗る顧客の質が変わり、2億円を超える成約へと繋がりました。

3. 法人案件特有の「待ち」をマネジメントする

2億円を超える大きな取引では、意思決定のプロセスが非常に慎重です。法人独自の稟議を通す必要があり、仲介業者としても「待つ」時間がどうしても発生します。

しかし、検討先が複数並行する中で、「まだ決まらないのか」と売主様が焦り、一喜一憂してしまうことは珍しくありません。私たちは、「どんな話も着地するまでは分からない」というスタンスで売主様をサポートし、冷静な判断ができるよう伴走しました。

4. 後発でも「勝機」はある

「後発の一般媒介契約では難しい」と言われることもありますが、私はそうは思いません。今まで他社が行ってきた視点をあえて変えてみる。小さな会社だからこそできる、柔軟で細やかな営業活動には、必ず勝機があると考えています。

• 長期間売れ残っている物件

• 大手で断られてしまった土地

• どう活用すればいいか分からない遊休地

もし、今のお取り組みに行き詰まりを感じていらっしゃるなら、ぜひ一度お声がけください。神戸の不動産売却において、あなたのお役に立てるかもしれません。

【不動産売却のご相談は、視点を変えるプロへ】 現状の販売活動に不安を感じている方、ぜひお気軽にご相談ください。あなたの物件の「隠れた価値」を再発見するお手伝いをいたします。

他社で1年売れなかった須磨の好条件マンション、価格の壁と沈黙を乗り越えた「奇跡のドラマ」

今回は、ご紹介から始まった神戸市須磨区のマンション売却ストーリーです。前任の不動産業者で1年間販売するも売れず、悩まれていた売主様からお預かりした物件でした。

実は、こうした「以前から売りに出ていて、後発で入るパターン」は私の得意分野です！

1. 「なぜ売れなかったのか？」過去1年間の徹底ヒアリング

お預かりしてまず行ったのは、これまでの1年間で「どんな営業をして」「どれくらいのお客様が内覧され」「なぜ購入に至らなかったのか」を売主様から詳しくお伺いすることでした。

不動産売却において最も大事なのは販売価格ですが、この過去のヒアリングには非常に大きな意味があります。なぜなら、売れない原因の中にこそ、次の戦略のヒントが必ず隠されているからです。

2. ポータルサイトに「載せるだけ」では売れない時代だからこそ

今回の物件は、築数年・駅徒歩2分・最上階の角部屋という、物件自体に相当な力がある好条件なものでした。「普通に反響さえあればすぐに決まるはず」というスペックです。

しかし、ここで改めて痛感したことがあります。今の時代、綺麗な物件資料を作って、レインズやSUUMO、アットホームに「ぽつんと掲載しているだけ」では売れないのです。

そこで私は原点に戻り、ネット広告だけでなく、ポスティングチラシや新聞広告を打ち、泥臭く末端の反応を確かめる作戦に出ました。また、X（旧Twitter）やInstagramといったSNSでの発信も、この営業活動の一環として徹底して行いました。

3. 立ちはだかる「希望金額」の壁と、苦難の数ヶ月

物件自体のポテンシャルは高いものの、一番の問題は「売主様の希望金額」と「実際の成約予想価格」の乖離（ギャップ）でした。近隣の不動産会社を何件も訪問し、リアルな市場動向や価格調査を重ねましたが、厳しい現実が続きます。

• 4月： 媒介契約を結ぶも、9月まで反響なし。

• 10月： 思い切って200万円の価格変更。しかし入ったのは3件の冷やかし反響のみで、内覧は0件。業者経由での検討もありましたが、そこからさらに300万円の指値（値引き交渉）が入り、破談に。

• 11月末： 垂水区・須磨区・北区エリアで大規模なポスティングと新聞折込を決行。しかし結果は反響0。売主様が希望されていた「年内成約」の夢は、ここで一度途絶えてしまいました。

そして、厳しい結果のまま2025年が終了します。

4. 突然訪れたアクシデントと、新年の決意

12月、私信ではありますが私の父が他界するという大きな出来事がありました。その関係で約2週間、売主様へのご連絡が途切れてしまうというアクシデントが発生。心苦しさを抱えながらも、年が明けた1月に新年のご挨拶を差し上げました。

ここまでの厳しい経過を踏まえ、売主様に「もう一度、現実的な価格変更のご提案をしなければならない」と覚悟を決めていた、まさにその矢先でした。

結論：県外からの問い合わせと、ドラマチックな奇跡の成約

本当に突然、「県外からですが、中を見なくてもいいので購入したい」という驚くようなご連絡が入ったのです。

もちろん、不動産はトラブル防止のためにも「実際に見ていただかないと契約はできない」旨をお伝えし、2週間後に現地へお越しいただきました。そして内覧の上、その場ですぐに購入申込書をいただくことができたのです。あきらめずに粘り強く動いていたからこそ引き寄せた、まさに奇跡のストーリーでした。

無事にすべての決済が取引が完了したあと、売主様と「本当に粘って良かったですね！」とビールを飲みながら乾杯した時間は、忘れられない最高の思い出です。

ずっと沈黙していた物件が動き出し、売れるタイミングというのは、いつも本当にドラマチックです。

【担当者より一言】 スペックが良い物件でも、売主様の想い（希望価格）と市場の相場にギャップがあると活動は長期化します。しかし、ただ価格を下げるだけでなく、やれるだけの営業（ポスティングや業者回り）をやり尽くし、売主様と信頼関係を切らさずに伴走し続けたからこそ、この「売れるタイミング」を掴むことができました。諦める前に、ぜひ一度ご相談ください。