売却で不動産屋にだまされないために | 神戸の不動産 株式会社佐野

解決のポイント

• 納得のいく価格設定のために「相場感」を知る
  不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身で売却しようとしている土地のおおよその相場を把握しておくことは、とても役立ちます。なぜなら、中には相場よりかけ離れた高額な査定をして長期間売却できないケースや、最初から安い金額での買取を提案する業者も存在するからです。
  
  土地の価格を左右する要因 土地の価格は、その大きさ、道路との接道状況、形状など、個々の条件によって大きく異なります。例えば、「A地区は坪単価100万円」と断言できるわけではありませんが、「だいたい坪単価100万円から120万円くらいが目安かな」という程度の感覚を持っておくと良いでしょう。
  
• 相場を調べる具体的な方法
  国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を利用すると、実際の取引事例を地域別・年代別に確認できます。
  
  不動産ポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）で、現在売り出し中の近隣物件の販売価格を調べてみましょう。
  
  実際の成約事例と販売中の物件を見比べることで、より現実的な相場感が養われます。こうした予備知識があるだけで、「もっと高く売れたはずなのに」という後悔を避けることができるはずです。
• 高く売るのが優先なのか早く売るのが優先なのか。
  「できるだけ早く現金化したい」場合は「不動産業者による買取」 資金が急遽必要になった場合など、早期売却を優先するかどうかによって、売却戦略は大きく変わります。
  
  「時間をかけてもいいから、少しでも高く売りたい」場合は「一般仲介」 高値での売却を目指す場合は、市場の動向を見極めたり、より広範な販売活動を行ったりするなど、時間的な余裕が必要です。
• 買取価格と一般仲介価格を知る
  インターネットなどでよく見かける「買取価格は相場の7掛け、8掛け（70%～80%）」という目安は、あくまで一つの一般的な指標に過ぎません。
  
  不動産の買取価格は、その個別性と市場環境に大きく左右されます。
  
  ご指摘の通り、現実には以下のような多様なケースが存在します。
  
  市場性の低い不動産（半値以下、無価値に近い）
  
  例: 僻地の土地、再建築不可の物件、大規模な修繕が必要なボロ屋、境界線が未確定な土地、著しく法的制限のある物件など。
  
  理由: 業者が買い取っても、コストをかけてもすぐに転売（再販）が難しく、長期的なリスクやコストが発生するため、買取価格は非常に低くなるか、買取そのものが断られることがあります。
  
  市場性の高い不動産（ほぼエンド価格に近い）
  
  例: 都心や人気エリアの築浅マンション、整形地、人気学区内の戸建て、すぐに解体・再建築可能な条件の良い土地など。
  
  理由: 業者が買い取った後の再販リスクが非常に低く、すぐに利益を確定できる見込みが高いため、仲介手数料を払うのと大差ない、またはそれ以上の高値で買取が成立することがあります。特に、業者がすぐに在庫を確保したい場合や、競合が多い場合などに顕著です。
  
  売主様が「売れないだろう」「売れる場所だから心配ない」と感じていらっしゃるのは、その不動産に対する市場の反応を直感的に捉えられている証拠でもあります。
  
  しかし、その直感を裏付け、最も有利な条件を知るためには、複数の専門業者に査定を依頼し、その根拠をしっかりと確認することが最も重要です。
  
  プロの視点から見た「現実」を知ることで、今後の売却戦略を立てる上での確かな土台となります。