売主、買主が知りたい売却経緯と成約までの事例 | 神戸の不動産 株式会社佐野

2024年10月、非常に親しい方からのご紹介で、ご自宅売却のご相談をいただきました。 売主様は非常に慎重でいらっしゃり、「できればあなたに買い取ってほしい」とのお言葉をいただきました。

　私としては、少しでも高く売れる可能性を考慮し、当初は仲介のご提案を差し上げました。しかし、売主様は「見ず知らずの方に売却すること」に大きな不安を抱えておられました。そこで、無理に仲介を勧めるのではなく、近隣の売買事例を一つひとつ丁寧にご説明し、売主様の安心を第一に考え、ご希望の金額で買い取りをさせていただくことになりました。

　物件は10年以上空き家でしたが、売主様やご親族が定期的に足を運び、大切に維持管理されていたため、痛みも少なく非常に良い状態でした。

　最終的には、今後この物件が「解体されて土地として生まれ変わるか、あるいは新しい建物に引き継がれるか」という活用方針にご納得いただき、円満に成約いたしました。信頼して任せていただけたことに感謝しております。

結論
建物内の荷物の処分や、ブロック塀の越境、境界標の設置などを素人では難しいと思われる部分をお引き受けさせて頂き、お話を取りまとめさせて頂きました。
私としては、近しい所からの買取金額提示をすることをご遠慮頂いておりましたが、人それぞれで
安心感を求める（誰が買ってくれるのか。本当にお金が入って来るのか）など特にお年寄などは不安を抱えていることを知りました。
近年、詐欺行為も横行しているせいで余計に心配されている方も多いかもしれません。

①　R6年9月頃自宅を売却して、買替をしたいと相談を頂く。
②　R6年9月に売却物件の調査を行う。
③　前面道路公道と私道が混在し、境界不明で、市の調査が入る。
④　目途が付かないまま、査定開始。
⑤　市場調査を行い、最低価格と最高価格を算出する。
　　尚、建物の古さと解体費用が高額なことから、解体更地渡しを提案。地元で解体業者を相見積
⑥　市の調査が終了し、最低売却可能価格、理想価格、販売開始価格を確認する。
⑦　買替先の物件が早々に見つかりR6年12月に契約する。
⑧　R7年1月、解体更地渡しでの金額を付け水面下で営業しつつ、ポータルサイトで掲載する。
⑨　大阪の業者さんからの問い合わせで、情報共有し、数組の様子を見る。
⑩　R7年1月中旬には、良い返事が出ず、ポータル掲載を下げ、以前からの顧客に営業
⑪　予想価格を350万を超える金額提示で購入申込
⑫　前面道路の掘削同意が停止条件となり、約半年かけて全ての同意を得る。
⑬　事前の市場調査、業者ヒアリングでは、価格、売れ行きともに厳しいエリアと言う認識で
　　売主自身も、納得していたものの、在庫数や、直近で販売できた実績があり、ずば抜けた
　　価格での提示となり、売主も大変喜んで売却に応じることとなった。

結論
売主が紹介で近しい関係にあったことで、自由に営業をさせて頂いたことも大きいが、近所の目も
あり、大きく営業を控えながらと言う注文の中で、短期で集中して買取業者や地元の仲介業者に対して、顧客紹介をお願いして、且つ期間限定でポータルサイトに掲載するなど、全てのタイミングが合致した。但し、事前の価格調査ではかなりの時間を要し売主に伝えた金額および、売主自身が調査した金額はかなり低く、結果を鵜呑みにすることなく、営業を行う事で新しい販路を開拓することが出来た事は大きいと思える。
実質的にエンドユーザー5組、不動産買取業者15組の紹介
条件付契約となったが、実質5か月ほどで、売り買いの契約は完了した。
取引完了までは、約1年となった。

2025年2月中旬、義理の妹から「4月上旬に家族で渡米することになった。それまでにマンションを売却したい」という相談を受けました。

不動産取引には「本人確認」や「署名・捺印」といった法的なハードルがあり、売主が日本にいない状態での決済は極めて困難です。実質的に、渡米までにすべての取引を完了させなければならないという、非常にタイトなスケジュールでした。

短期間での売却には、大きく分けて2つの高い壁が存在します。

• 法的な制約： 海外在住者の取引には、日本の司法書士の確認に加え、現地の公証役場の手続きが必要になることが多く、通常よりも遥かに時間がかかります。

• 買主の条件： 住宅ローンの審査には通常1ヶ月程度を要します。今回のケースのように「1ヶ月以内の決済」を求める場合、融資を利用しない「現金購入ができる買主」に限定されてしまいます。

市場価格よりも高い価格設定であれば、現金購入可能な買主は見つかりません。かといって、安売りすれば売主の利益が損なわれます。「高値で売りたい」と「短期間で終わらせたい」は、不動産取引においてもっとも両立しにくい要素なのです。

今回は、以下の手順を10日間という短期間で実行し、奇跡的なスピードで買主様を見つけることができました。

1. 徹底した査定と価格戦略： 市場性と急ぎの事情のバランスを極限まで見極めました。

2. スピード重視のマーケティング： Webポータルサイトへの掲載に加え、周辺地域への手まきチラシを即座に投下。

3. 交渉による調整： 幸運にも興味を示してくださった2組の買主様のうち、現金購入が可能な方に対し、売主・買主双方の利益を最大化するよう価格交渉と経費調整を徹底しました。

結果として、無事に期限内での決済を完了させることができましたが、これは「運」の要素が非常に大きかったことは否定できません。

今回のケースを通じて、改めてお伝えしたい教訓があります。

もし「短期間での売却」を望まれる場合、通常は不動産会社による「買取」や、投資家による「買取」を選択せざるを得ません。これらは売却の確実性は高いものの、市場価格よりも安価になるケースがほとんどです。

売主様へのお願い： 本当に急いで売却しなければならない事情が発生した場合でも、可能であれば「最低3ヶ月の準備期間」を設けてください。

3ヶ月あれば、

• 物件の魅力を最大限に引き出す準備（清掃・リフォーム提案など）ができる。

• より多くの購入検討者に情報を届け、競合を作ることができる。

• 結果として、適正価格（あるいはそれ以上）での成約率が飛躍的に高まります。
  
  「いつか売るかも」と思ったら、まずはご相談ください

不動産の売却は、タイミングが命です。切迫してからでは選択肢が狭まり、売主様に不利な条件を飲まざるを得ない状況になりかねません。

「まだ先の話だけど、今のうちに査定だけしておきたい」「将来的に売るならどれくらいかかる？」といった些細なご相談でも構いません。余裕を持った資金計画・売却戦略を、私たちと一緒に立てませんか？

次のおステップのご提案： 現在お持ちの物件の「売却想定価格」を、無料で詳細に査定してみませんか？売却のご予定がまだ先の方でも、将来のためのシミュレーションとしてお役立ていただけます。査定をご希望の方は、お気軽にお申し付けください。

2年売れなかった200坪の土地を6か月で成約へ。後発でも勝てる「視点の転換」

「すでに大手不動産会社に頼んでいるけれど、なかなか売れない」 「もっといい方法があるはずなのに、今の会社では提案が止まっている」

神戸市内で不動産売却をご検討中の方から、こうしたご相談をいただくことがあります。先日お手伝いした案件も、まさにそうした「難航していた物件」でした。

今回は、1年半もの間、大手不動産業者の看板が掲げられ続けていた土地を、なぜ私たちが6か月で成約に導くことができたのか。その舞台裏と戦略についてお話しします。

1. 「看板の数＝安心」ではない

ご依頼いただいたのは、駅徒歩7分、幹線道路沿いに位置する約200坪の素晴らしい土地でした。しかし、すでにお預かりした時点で、大手仲介業者の看板が3枚も掲げられている状態でした。

一般的には「看板が多い＝露出が多い」と考えられがちですが、私はあえて看板を増やすことを控えました。物件の価値は看板の数ではなく、「誰に、どう伝えるか」で決まるからです。

2. 視点を変える：居住用から「事業用地」への転換

この物件は、長らく「居住用」や「駐車場」として検討されてきましたが、そのアプローチでは既に市場で出し尽くされていました。

そこで私たちは、二筆の隣り合わせの土地を「単体の事業用地」として再定義しました。ターゲットを個人から法人へ切り替えることで、全く新しい販路が見えてきたのです。

• 新たなターゲット層： 不動産開発業者、一般法人（テナント・事務所）、医療法人・介護福祉法人など

ターゲットを広げたことで、検討のテーブルに乗る顧客の質が変わり、2億円を超える成約へと繋がりました。

3. 法人案件特有の「待ち」をマネジメントする

2億円を超える大きな取引では、意思決定のプロセスが非常に慎重です。法人独自の稟議を通す必要があり、仲介業者としても「待つ」時間がどうしても発生します。

しかし、検討先が複数並行する中で、「まだ決まらないのか」と売主様が焦り、一喜一憂してしまうことは珍しくありません。私たちは、「どんな話も着地するまでは分からない」というスタンスで売主様をサポートし、冷静な判断ができるよう伴走しました。

4. 後発でも「勝機」はある

「後発の一般媒介契約では難しい」と言われることもありますが、私はそうは思いません。今まで他社が行ってきた視点をあえて変えてみる。小さな会社だからこそできる、柔軟で細やかな営業活動には、必ず勝機があると考えています。

• 長期間売れ残っている物件

• 大手で断られてしまった土地

• どう活用すればいいか分からない遊休地

もし、今のお取り組みに行き詰まりを感じていらっしゃるなら、ぜひ一度お声がけください。神戸の不動産売却において、あなたのお役に立てるかもしれません。

【不動産売却のご相談は、視点を変えるプロへ】 現状の販売活動に不安を感じている方、ぜひお気軽にご相談ください。あなたの物件の「隠れた価値」を再発見するお手伝いをいたします。