ここでは、神戸・明石で不動産を初めて売却される方のために「媒介契約（ばいかいけいやく）」について解説します。
媒介契約とは、不動産を売却する際に不動産会社と結ぶ「売却の依頼」に関する契約です。種類は3種類あります。それぞれに特徴がありますので、ご自身に合ったもので契約して下さい。
私のオススメは、まず「専任媒介契約」です。理由は以下の通りです。
１．複数の媒介は、物件の価値を下げる可能性があります。（市場への参入障壁が低く見られるため）
２．複数の媒介業者の場合、媒介業者側の本気度が落ちる可能性が高まります。
３．信頼関係は1社に絞ることで強く築け、考えを密に共有することで売却活動におけるすれ違いが少なくなります。
「運命の」１社を選ぶには、複数の不動産会社と話をする必要があります。各社、目線や考え方の違いもあるかもしれません。担当者との相性、知識、経験、熱意（気迫）など、会社の知名度や大小に関係なく、「信頼できる」と感じた不動産会社に依頼して下さい。私は、売主様と媒介業者の間に互いの信頼関係が構築できるのは、専任・専属専任媒介だと考えています。
本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
代表取締役 佐野 雄司sano yuji
販売中の業務報告について
報告期間の反響数や案内結果に加えて、広告媒体の閲覧数、月1回は同エリア内での新規販売物件、成約物件の報告を行います。
具体的に、競合物件がどんな価格で成約しているかなどを見ながら情報を共有し、次の方針を決めて行きます。
現在は、報告媒体は「メール」や「ＬＩＮＥ」となります。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
神戸市須磨区マンション 成約事例
１年以上の他社媒介の後に、一般媒介契約でお預かりした物件でした。
駅徒歩１０分以内、築年数は４０年以上、階段の最上階部分。内装は賃貸改装程度です。築年数も古いですが駅にも平坦で徒歩圏内、静かな住宅街と言うこともあり、そこまで売れない物件ではないと言う印象でした。
長い間沈黙している物件が、新しい不動産会社が媒介することによって動き出すことがあります。それは、不思議な事ではありません。新しい物件資料、新しい営業先、今まで情報が届いているようで届いていない部分にも再度営業がかかることが原因です。
ただ、瞬発的に反響や案内が入っても、直ぐに普段通りになります。そこで大切なことは常に物件が動いている状況を作ることです。仮に１０万円の価格変更でも新規の反響を得る可能性も有りますし、以前案内をしたお客さんに対しても「価格が下がった」と営業することも可能です。
価格だけでなく、媒体の写真を入れ替えてみたり、文言を変えてみたり、一度ポータルから下げてみたり、考えられることを進めて行きます。それでも難しい場合は、再度近隣、同じような条件での販売物件、最近の成約事例をもとにレポートします。
その結果、成約射程範囲に入っているか否かを判断して行きます。
ゾーンに入っているのに反響、案内が無い場合には様子見。そうでなければ価格を動かして行きます。この案件の場合は、ゾーンに入っいないので売主と相談して値下げを行いました。
そこから、数件の内覧が入りましたが半年以上動かない状態になり、収益目的で検討の方が、口頭での値下げ出来るのかなど交渉に近いものが有りながら数回だめになり、実需の方が最初の案内から５回内覧、最終リフォーム業者を呼んで２回でついに申込となりました。
今回は他社の業者さんのお客さんでしたが、空き家ですが、立会営業を行い、事前に調査報告書や謄本、管理関係の書類をその場で公開して、少しでも前向きな話が出来るようにサポートさせて頂きました。
ローン付が難しい物件は、現金購入での価格設定となり、需要が少ない物件に関してはほぼ、相場か相場より若干低い値段でなければ反響すら得ることが出来ません。
売却開始時期からすると２年位経過しています。途中賃貸募集を行いリフォームを行った物件でいしたが、買主は解体して全面リフォームを行うとの事です。恐らく、最初の値付けや考え方等、初動がまずかったと思います。
売却に正解はありません。かといって、誰が受けても同じではありません。
神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
2025年11月22日 文章作成 佐野雄司
Q&A 「媒介の期間は？」
宅建業法により、一度の最長の媒介期間は３か月です。
Q&A 「一般媒介契約は何社くらいにお願するのが普通ですか？」
レインズで登録されている物を見ると多くて３社位です。たまに５社・６社も見かけます。勝手な肌感覚ですが、それ以上になると逆に売れにくい状況を作る気がします。
Q＆A 「媒介期間中で途中で辞めることは出来ますか？」
媒介している宅建業者に落ち度がある場合、違約金なしで中止することが可能です。
売却活動中止、別の不動産会社に依頼したい。その他理由によりますが、不動産会社はそれまでかかった広告費などの経費を請求することが出来ます。一番は、契約満了まで待ち、新規で更新しない旨通知する。これが一番綺麗な終わり方かと思います。
Q＆A 「水面下で営業してほしい場合はどの媒介契約になりますか？」
レインズ登録なしの「一般媒介契約」になります。秘密裡に売却を希望する場合は、それなりの理由が存在します。一般媒介にするのは、レインズ登録義務を避けるためです。その際、一般媒介契約ですが、その他に依頼することはほぼありません。多くはこの様に、一般ですが、実質専任と言うことになります。
Q＆A 「共有名義の場合でそれぞれ遠方の場合はどうすればいいですか？」
郵送でご対応させて頂きます。また委任状作成で委任者〇〇、代理人若しくは受任者〇〇の形式で署名捺印頂いても構いません。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。
本当に質の良い不動産取引を提案し
過程、結果の可視化に努め
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
2024年4月設立の当社は、まだ始まったばかりの会社です。不動産取引の慣習は大切にしながらも固定概念にとらわれず、お客様の立場に立って「こうした方がスムーズに進む」「理解しやすい」など、お互いの合意事項であれば柔軟に対応いたします。
不動産業界で過ごした20年間は、お客様に育てていただいたと言っても過言ではありません。全ては取引を通じて知識、経験値、接客、そして心構えを身につけることができました。
ライフステージの変化による住み替え、住宅ローンの支払い苦による任意売却、離婚による売却、相続による処分、孤独死による売却、紛争による資産売却、認知症による成年後見制度を利用した売却、外国籍の方による売却など、様々なケースを経験してきました。
また、私自身の不動産売買や離婚、10年間の父子家庭生活、そして再婚によるステップファミリーの経験も、同じ悩みを抱える方々に寄り添える力になると信じています。
不動産売却において、私たちは選ばれる立場にあります。売主様は「早く、高く、良い人に買ってもらいたい」と願って依頼されます。
では、何を基準に依頼先を選べば良いのでしょうか。「大手の看板」でしょうか、それとも「一括査定で一番高額な査定額を提示した会社」でしょうか。大切なのは、あなたの不動産を責任を持って売ってくれる「人」です。私の中で一番大切なことは、嘘をつかないこと、知ったふりをしないこと、そして無責任な話をしないことです。これらが不動産取引におけるトラブルの要因となるからです。
営業マン時代から、私は売主様にも買主様にも、一人のお客様とじっくり話す時間を大切にしてきました。時間をかけて様々な情報を共有したいと考えています。思うようにいかない期間、悩ましい時間こそ積極的に共有すべきだと考えます。
知り合いからは「佐野さんは熱狂的なマニアファンがいる」と言われます。これは私にとって最高の褒め言葉です。
私の得意分野は、通常の売却や賃貸はさることながら難解な権利関係、成年後見や任意売却等です。
法務や税務の専門家と供に考えながら仕事を進めて行くことが好きです。
また私は、不動産そのものや建築物に加え、売主様が取得された歴史的背景、そこでの生活、そして人生そのものに興味があります。
このような会社ではございますが、ご縁を大切にしながら仕事を進めております。売主様の利益に貢献できるよう精進して参ります。どうぞよろしくお願いいたします。
| 会社名 | 株式会社 佐野 |
|---|---|
| 住所 | 〒650-0042 兵庫県神戸市中央区波止場町6-8 |
| 定休日 | 水曜日 |
| TEL | 078-977-7015 |
| FAX | 078-977-7016 |
| 代表取締役 | 佐野 雄司（さの ゆうじ） |
| 許認可 |
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