住み替えと言っても、その理由には様々な種類があります。昨今は特に多様化しています。
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より広い家や狭い家への住み替え、または異なる地域への引っ越し
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勤務地の変更により、現在の家からの通勤が困難になった。
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離婚による財産分与のため、共有の不動産を売却する。
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子供が独立し、家が広くなりすぎた。
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バリアフリーの家への住み替えや、老人ホームへの入居。
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隣人との関係が悪化し、精神的負担を避けるために売却する。
神戸で買替えを考えている方へ
解決のポイント
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売却物件の残債の有無
住替える際に、今の物件が幾らで売れて、残債がある場合は幾ら手元に残るのかを知る必要があります。
これには、売却する物件を厳しめに査定を行い、債務を消せるか、債務超過で追い金をしてローンを返済しなければならいのか状況を判断します。 -
住替え先が賃貸の場合
・住宅ローンがある場合： 売却を先行し、売却代金でローンを完済してから新居を購入する「売り先行」が一般的。
・住宅ローンが無い場合： 新居に引越しをしてから元の家を売却する「買い先行」が一般的。
どちらの進め方にもメリット・デメリットがありますので、ご自身の資金計画に合わせて選択することが重要です。 -
住替え先を購入する場合
１．買い替え先を先行契約で、自宅の売却期限を決めて売却するパターン。 （仲介で無理な場合は業者買取）
２．自宅先行売却で、契約できたら買い替え先の購入契約を行うパターン。 （買い替え先が先に売れたら失敗）
３．買い替え特約付き契約 （自宅が売れなければ白紙解除・買い替え先が期限内に見つからなければ白紙解除）
※３は契約に不確定要素がある。
私がお手伝いできること
本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
代表取締役 佐野 雄司sano yuji
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順序は明確に
住み替えには、単純売却、買替え等のパターンに分かれます。個別に事情が異なる為、どの手順で進めていくかを話し合いで決定します。
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査定額は厳しめに
買い替えの場合は、自宅を売る、新居を買う、という売り買いの経費が必要です。 住宅ローンは、購入経費を同時に借り入れ可能ですが、一般的に売却経費は借り入れることは出来ません。一部金融機関では、自宅売却損を上乗せできる住宅ローンも存在します。
自宅の査定は厳しめに行い、お客様の資金計画が当初からマイナスにならないように計画を立てて行きます。 -
スケジュールを決めておく
住み替え、買い替えは、二つの契約が連動するのでスケジュール管理が大切です。
また、自宅を売却される方が買い替えによる契約になると、手前の契約が解約になると、全ての契約が進まなくなります。また契約の内容を把握できていないと、白紙解約が出来ないなど不測の事態に陥ることがあります。 -
まとめ
これまでお手伝いさせていただいたお買い換え契約の90%は、購入先行型（停止条件なし）です。これは、売却物件の引渡し決済期日までに、新しいお住まいの決済を完了する契約形態です。
多くのお客様は「ここに住みたい！」という気持ちが固まってから、本格的に動き始めます。「自宅を売却して引渡しを終える間に次の家を探す」という流れや、「良いものが見つからない場合は一度賃貸に住んでから探す」という進め方は、時間的な制約やご希望の物件を見つけにくいといった難しさがあるため、あまりお勧めしておりません。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
対応・提案事例
西宮市での買替え 成約事例
西宮市山側の戸建から、高齢になり本格的に動けなくなる前に、平地のマンションに買替を希望されたお客様でのお世話をさせて頂きました。
木造2階建、築25年を越える住宅は経年劣化以上で屋根からの雨漏りなどで、かなり悪い状態です。売却理由は、この住宅に改修工事をするには多額の費用がかかり、それなら住替えた方が現実的と言う意見も有りました。その為、戸建と土地での販売を検討しました。
資金的に余裕があり、先行してマンションの購入契約を行いました。
それには、一般仲介で期限内に売却出来ない場合、不動産会社買取で進める裏付けがありました。
当時、苦楽園に多数の案内が入ったっものの３か月の間で申込を頂くことは出来ませんでした。
残念ながら、一般仲介で値段を改定しても買主が現れず、不動産業者買取となりましたがマンションへ住替える目的は達成されました。
売主としては、多くの内覧者が来る中で価格変更をギリギリの所まで行ったけれど、成約出来なかったことについては残念だが満足感がある。とおっしゃいました。
明石市の戸建での買替 成約事例
この案件は、15年以上前にご購入頂いたお客様の買替でした。
高齢になったことや、ご近所とのトラブルもあり住替えをしたいと言うご相談でした。
一番の原因は、近隣住戸で太陽光パネルが設置されたことによる反射光が時間帯によって室内に入ってくる事による裁判とのことでした。
設置されてから、設置場所を変えてほしいなど要望を訴えたものの聞き入れられず訴訟をしたものの根本的な解決にはならず和解となったようです。
確かに、時間帯や部屋の場所によっては非常に眩しく感じられることがあり、売却時には個別に「隣地の太陽光パネルで裁判となったこと。和解になったけれどパネルの位置などの変更はなく、時間帯、部屋によっては眩しい事」を伝えなくてはならない告知事項になりました。
この事項を踏まえて、媒介から成約までに約５か月、運よく以前見ていたマンションが売れ残っていたため、自宅が売れてからはスムーズに手続きが進んで行きました。
この案件では、自宅売却に一つの問題を抱えながら、買主もそれを了解の上買受けて頂き、時間を要したものの、当初から検討していた物件も購入できたハッピーエンドでした。
自宅の売却金額も当初から若干下に振りましたが、購入する物件も交渉できたことにより、おおよその資金計画がブレませんでした。
Q＆A
Q&A 「 住宅ローンが残っていても売却できますか？」
はい。勿論可能です。住宅ローンの返済比率が合えば残債を上乗せして新規で住宅ローンを組むことが出来ます。
ですが、多額の残債を次の住宅ローンに組み込むことは賛成致しません。
なぜなら、次購入する物件は購入時点で現在の相場とかけ離れた高額になり、最初から債務超過になっています。今まで任意売却で見てきた一つの理由の中で、買替時の残債を組み込んだ案件が数件混じっています。
無理は禁物、買替えをする年齢、新規の住宅ローンの金額を新調に考えて行きたいです。
Q&A 「売却までにかかる期間はどれくらいですか？」
一般的には、３か月以上１年未満の長丁場になることも視野に入れて考えなくてはなりません。
「買い先行型」は比較的スケジュールが切って考えられますが、「売り先行型」はいつ売れるのかが読めない場合が有ります。じっくり構える必要があります。
神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
2025年11月22日 文章作成 佐野雄司
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