神戸市内、市街化調整区域の不動産の売却・運用

 


弊社では、神戸市の市街化調整区域の物件(神戸市西区・神戸市北区)も積極的に取り扱いを行っています。
小さなものでは40坪ほどから、1500坪以上の賃貸・売買実績があります。 現在も募集等を行っています。
特に、道路付の良い(前面道路の幅員が広い・間口が広い)などの広い土地は「沿道サービス」
50~100坪の土地も「資材置場」「駐車場」「農地としての利用」「太陽光発電」として多目的に需要があります。
再建築不可の建物についても「田舎暮らし」場所によっては「古民家カフェ」などの賃貸需要を見込める場合もあります。

神戸市西区 「伊川谷町」「櫨谷町」「押部谷町」「神出町」「玉津町」「平野町」「岩岡町」
神戸市北区「淡河町」「大沢町」「八多町」「道場町」「山田町」「有野町」「長尾町」

解決のポイント

  • 賃貸として運用を検討
    先祖代々の土地を手放すのは忍び難いとお考えでしたら、どのような活用方法があるかご相談下さい。
    「区域」によって建築や開発の制限が異なっており、必ず行政との話が必要になります。「家を建築したい」「倉庫を建築して貸したい」「沿道サービスなどに借地で貸したい」「上水や下水は引込めるのか」など様々な課題を解決します。
  • 売却処分を検討
    市街化調整区域の相場は、市街化区域の宅地等に比べれば、安価になります。
    弊社へのご相談では、「遠方で管理が大変な遊休地の処分」「相続取得したが、場所もはっきり分からない土地が有るが調べてほしい」などがよせられています。

私がお手伝いできること

本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。

代表取締役 佐野 雄司sano yuji

  • 不動産の可能性について判断します

    市街化調整区域内において、区域が分かれておりその場所において何が出来て、何が出来ないなど。細かく分かれています。まず、何が出来るかを考えます。

  • 遊休不動産の使い道をご提案します

    使用用途としての選択肢の中で、何が一番有効活用できるかをご提案します。
    尚、現状変更(転用)を行う場合は行政の許可が必要になります。賃貸を考える場合は行政との話し合いを行う上で時間がかかります。その為、処分や運用にお困りの物件があれば早めの相談が宜しいかと思います。

  • 具体的試算し検討します

    例えば、資材置場が有効と判断できた場合には、現状荒れた土地を「除草」「地ならし」「砕石仕上げ」など行った場合の初期費用、貸地とした場合の「賃料相場」、投資に対する回収計画なども一緒に考えます。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

対応・提案事例

■神戸市の市街化調整区域の売買で知っておきたいこと。

・市街化調整区域の、宅地・雑種地・山林・原野・ため池はだれにでも売ることが出来る。誰でも
購入することができる。但し、転用などの許可を受けるにはハードルが高く相当な熱意が無ければ難しいと考えた方が無難です。水利組合、里づくり協議会、自治会、土地改良区など様々な印鑑が必要です。

・田は、売れないと思った方が良いかもしれません。
田を持っているだけでも、雑草の管理、水代などのランニングコストがかかります。
その為、農家さんに安価もしくは、譲渡となることが多いのが現状です。

・調整区域の古民家などの処分では、先ず近隣の住民の方に買って頂けないか声をかけるのが一番です。人口減少と高齢化でそれも難しくなっているのが現状です。

・調整区域内では昭和45年以前の建築物であれば、再建築が可能な場合があります。ただし事前届が必要です。その為、届出なく解体した場合、再建築が出来なくなるので注意が必要です。
※登記簿謄本や建築確認を受けたことが分かる資料を揃えましょう。

・家と畑や田などを所有している場合は、バラバラに処分するとは失敗します。その場合、一体として売却するために農地バンク等にご相談ください。

・測量などについて
〇田などは、ほぼ行っていない。登記簿謄本の地積で取引
〇住宅で村の外の一般人に売却の場合は測量しておいた方が良いかもしれません。
〇転用などを見据えた土地取引の場合は筆界が必要になります。

 

市街化調整区域は一般的に再建築の基準は素人には分かりにくいので解説します。
重要な事は、S45.12.28以前から存在している建物(居宅・倉庫)かそれ以後の建物であるかで
決まります。

再建築可能:S45.12.28以前から存在している建築物→譲受人の農家資格の有無に関わらず再建築可
再建築不可:S45.12.29以降の建築物→農家資格がないと再建築不可

Q.地目が田で、S45.12.29以降の農業用倉庫がある場合は?
A.農家資格者が農業用倉庫としてのみ再建築可能

Q.地目が宅地で、S45.12.28以前の農業用倉庫がある場合は?
A.農家資格のある譲受人なら、許可不要で使用や建替えができます。

Q.住宅を建築出来るか?
A.許可をとれば可能です。住宅を建てることのできる許可基準としては運用基準2(既存集落における自己用住宅)が考えられます。この基準を充足できるのであれば、農家資格の有無に関わらず、住宅を建築することが可能です。
A.農家資格があれば、農家住宅として許可不要で農家住宅を建築することが可能です。

正式に判断するためには、現況写真や実際に購入しようとしている人の属性(運用基準2によって移住者用住宅を建てられるかどうかは、里づくり協議会の承諾の見通しがあるかどうか等)によって追加でご提供いただく資料が必要ですので、計画を具体的に決めてご相談ください。

市街化調整区域の運用基準も法の改正で変更されますので、予めご承知おき下さい。
2026年2月6日現在

神戸市西区(資材置場)売買→賃貸運用  2025年賃貸中


神戸市西区櫨谷町長谷(資材置場予定地)売買→賃貸運用


神戸市西区櫨谷町長谷(資材置場)売買→賃貸運用 賃貸 2025年12月契約済


神戸市西区櫨谷町谷口(車輛置場)売買→賃貸運用


丹波市 区画整理にて換地を相続 売却中


神戸市西区櫨谷町長谷(整地後、資材置場として賃貸)養蜂 2025年12月20日更新


神戸市西区櫨谷町長谷(整地後、資材置場として賃貸)  2025年12月20日更新 


    
神戸市西区櫨谷町長谷(整地後、資材置場として賃貸)  2025年12月20日更新 


 

神戸市西区櫨谷町長谷(整地後、資材置場として賃貸) 


神戸市押部谷町和田 (貸地、2026年2月現在募集中)


丹波市柏原町下小倉 土地   売却中


赤穂市 資材置場 土地 賃貸募集中


加西市 古民家  成約済


豊岡市日高町万場 古民家 成約済


丹波市柏原町下小倉 古民家 成約済



神戸市西区櫨谷町長谷 土地 成約済(2026年6月11日)


・神戸市西区、北区、小野、丹波、豊岡での市街化調整区域での賃貸・売買取引の実績あり。
どのご相談も行政調査や地積調査等を含めると長い時間を要しております。市街化調整区域の不動産は、街中の普通の不動産業者では取り扱いが難しい場合が多いです。
私の場合は、ある家主さんが市街化調整区域の不動産を預けて頂いたことがきっかけで勉強するようになりました。

【市街化調整区域の実績【売買】【賃貸】】
・神戸市西区櫨谷町長谷84ー161 資材置場
・神戸市西区櫨谷町長谷84ー67 資材置場
・神戸市西区櫨谷町長谷84ー99 資材置場
・神戸市西区櫨谷町長谷84ー158 資材置場
・神戸市西区櫨谷町谷口245  蜜蜂
・神戸市西区長谷町長谷7ー21 資材置場
・神戸市西区櫨谷町谷口166ー1他6筆 車両置場
・神戸市西区櫨谷町長谷168ー4 駐車場
・丹波市柏原町 古民家
・加西市 古民家
・豊岡市日高町 古民家

神戸の不動産「売却」「賃貸」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
2026年2月6日 文章作成 佐野雄司

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

VOICE

さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。

西原直明
★★★★★

すごく長い期間お付き合いさせて頂いていますが、不動産に関していつも親身に相談を受けて下さり、また知識や経験が豊富な方なのですごく心強いです。
佐野さんに任せていれば何とかなるといつも思っています笑
今後ともよろしくお願いいたします。

YR
★★★★★

この度は大変お世話になりました。
スケジュールがかなりタイトな取引でしたが流石のフットワーク、処理能力で間に合わせて頂けました。
いつも親身になってこちらの質問や相談にお応え頂き安心してお任せする事が出来ました!
今後も不動産の相談は佐野さんへ1番にお願いしたい所存です。
引き続きどうぞ宜しくお願い致します。


しんいち
★★★★★

佐野さんには、相続した西宮のマンションを売却して頂きました。相続人は7名、意見の相違や日本全国に散らばっているのを整理して頂いて本当に感謝しています。相続人の中には体が悪い人なども居て、早めに高めに売却をとの声も上がっていた中、皆が納得できる値段でお客さんを連れて来てくれたことは全員が喜んでいます。
他の人の為にも頑張って下さい。それでお体気を付けて。ありがとう。

kei takeuchi
★★★★★

安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。


市橋未希
★★★★★

この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。

モコモコ
★★★★★

困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります!これからもよろしくお願いいたします。

まるこ
★★★★★

佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。

hi To
★★★★★

何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

おくとぱすかいと
★★★★★

佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。

医療法人思葉会MEIN HAUS
★★★★★

何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです!

ちい
★★★★★

佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。

山口泰正
★★★★★

いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。

mipo mipo
★★★★★

以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。


moepora
★★★★★

とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。


Ohana i
★★★★★

佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。頑張って下さい。


このご相談についてのよくある質問

不動産売却は、人生で1度あるかないかの大きな出来事です。
不安なことなどお気軽にご質問下さい。安心して決断できるように、私でお役に立てることがありましたらご協力します。

空き家や空地の管理はされていますか?

神戸市内に限り、空き家・空地の管理を行っております。ご相談下さい。
※原則、車が進入できる範囲でお承りさせて頂いております。

市街化調整区域内の空き家を所有しています。どんな活用方法がありますか?

ご相談の中には、賃貸で貸せております。空き家と畑がセットなどで付いている物件はさらにニーズがあります。ある程度、物件を整える必要はありますが、都会から少し離れた神戸市の市街化調整区域の環境で暮らしてみたい人もいらっしゃいます。