不動産売却

相続空き家と3,000万特別控除

神戸で、相続空き家の売却前にご確認下さい。

相続が発生した時必ず知っておきたい3つの事柄

相続した住居(不動産)を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる注意点や手続きがあります。主なポイントを以下にまとめました。※ここでは、空き家の戸建を前提です。区分所有(マンション)は含まれません。
相続した不動産を売却するには、まず相続手続きを完了させる必要があります。

1. 売却までの基本的な流れ
2.費用と税金について
3.税制上の特例・控除
4.その他、注意点

で下記にまとめました。必ず読んでほしい記事です。


解決のポイント

  • 相続空き家を売る前に確認すべきこと①
    ・昭和56年5月31日以前に建築された家屋かどうか
    ・相続開始直前に故人が一人で住んでいたかどうか
    ・相続時から売却時まで事業や賃貸に使われていないか
    ・譲渡価格が1億円以下であること
    ・相続開始から3年後の12月31日までかどうか
  • 譲渡益が出た場合の税額の目安
    ・取得価格が分かる資料の有無
    ・購入時の資料がない場合は、売却価格の5%を概算取得費
    ・短期譲渡所得(所有期間5年以下): 所得税30%、住民税9%(合計39%)
    ・長期譲渡所得(所有期間5年超): 所得税15%、住民税5%(合計20%)

提案事例のご紹介

業界20年の経験から
お客様の利益を一番に考えた提案を行っています。
お気軽にご相談ください。

  • 3,000万円控除の適応要件について

    相続空き家の3,000万円特別控除
    故人が居住していた家屋(空き家)を、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用には期限があり、相続開始から3年後の年末までに売却する必要があります。

    【主な要件】

    • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

    • マンションなどの区分所有建物ではないこと

    • 相続開始直前に故人が一人で住んでいたこと(老人ホーム等に入所していた場合も条件を満たせば対象)

    • 相続時から売却時まで事業や賃貸に使われていないこと

    • 譲渡価格が1億円以下であること

    • 相続開始から3年後の12月31日までに売却すること

    • 売却する際、家屋を解体して更地にするか、または耐震基準を満たすリフォームを行うこと(2024年1月1日以降の譲渡では、買主が工事を行う場合も適用対象となります)。

    手続き: 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告時に添付する必要があります。

    空き家の譲渡所得の特別控除を受けるには、以下のいずれかの方法で売却する必要があります。

    1. 売主(相続人)が更地にしてから売却する: 売買契約を締結し、引渡しを行う日までに建物を解体し、更地にしておく必要があります。この場合、買主を探しやすくなりますが、解体費用は売主の負担となります。

    2. 建物をそのまま売却し、買主が解体または耐震改修を行う: 2024年1月1日以降の譲渡が対象となる新たな要件です。売却後、買主が譲渡日の属する年の翌年2月15日までに家屋の解体または耐震改修を完了させることが条件となります。これにより、売主は解体費用を負担せずに済み、特例の適用を受けることができます。

    この特例は、相続人が複数いる場合は控除額が2,000万円に減額される場合があるなど、他にも細かな要件があります。詳細は国税庁のウェブサイトや税理士に確認することをお勧めします。


  • 費用と税金

    • 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料です。

    • 印紙税: 売買契約書に貼る印紙代です。

    • 譲渡所得の計算: 「売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)」で算出されます。

    • 取得費: 故人がその不動産を取得した際の費用(購入代金、建築費用など)です。購入時の資料がない場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることができますが、税金が高くなる可能性があるため注意が必要です。

    • 譲渡所得税: 不動産の売却で利益が出た場合に課税される税金です。譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
      短期譲渡所得(所有期間5年以下)】: 所得税30%、住民税9%(合計39%)
      【長期譲渡所得(所有期間5年超)】  : 所得税15%、住民税5%(合計20%)

  • その他の注意事項

    • 共有名義の場合: 不動産を複数の相続人で共有して相続した場合、売却には共有者全員の同意が必要です。価格や売却方法について事前にしっかりと話し合うことが重要です。

    • 不動産の所有期間: 譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。相続した不動産の場合、故人の所有期間が引き継がれるため、多くの場合は税率の低い「長期譲渡所得」(所有期間5年超)が適用されます。

    • 売却前の整理: 家財道具の整理(遺品整理)や、必要に応じて建物の解体・更地化も検討する必要があります。

お手続きの流れ

不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。
確実に売却を進めるためには、手続きの流れを把握しておくことが重要です。
不動産取引についての流れをご紹介します。

  1. STEP
    売却の流れ

    1.遺産分割協議: 遺言書がない場合、相続人全員で誰がその不動産を相続するかを話し合って決めます。納税期限が知った時から10か月以内とされていますので、早めの作成が望ましいです。

    2.相続登記(名義変更): 不動産の所有者を故人から相続人に変更する手続きです。
    相続登記を完了させないと、不動産を売却することはできません。2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

    3.不動産会社の選定: 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却活動を依頼する会社を決めます。

    4.売却活動・売買契約: 買主が見つかったら、価格や条件を交渉し、売買契約を締結します。

    5.決済・引き渡し: 買主から売買代金を受け取り、鍵や書類を引き渡します。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

対応・提案事例

西宮市西福町、土地売買の成約事例



阪神大震災前、小さなビルが建っていましたが全壊認定を受けて震災特例で解体。その後、駅前にも関わらずそのまま更地のままでフェンスで囲って放置していました。

とうとう所有者はお亡くなりになり、相続人は子供3人の1人が今回のご相談者です。
前々から、私のお客さんが欲しいとおっしゃてDMを何度も郵送していました。

相続で更地。被相続人は5年以上所有していたので、今回の売却は長期譲渡所得となりますが、被相続人の取得時の金額を証明する売買契約書が無く、取得価格が分かりません。
そうなれば売買価格の5%が取得価格となり、例えば売買価格4,000万円の場合、取得価格200万円となり
税計算即算式は、(4,000ー200)×20%=760万円となります。

相続人は今回3名が均等に分配となると。 4,000ー760=3,240万円  3,240÷3=1,080万円となります。

その他の財産まで把握できていないので、当時は分かりませんでしたが相続後3年10カ月以内に相続財産を売却した場合は、相続税額の一部を取得費に加算することにより譲渡所得にかかる税金が軽減されます。

税については、必ず税理士、税務署等でご確認をお願いします。

神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
202511月23日 文章作成 佐野雄司

■提携税理士
和会計事務所 税理士 白井 義人
〒650ー0021 神戸市中央区三宮町3丁目7ー6神戸元町ユニオンビル7階
https://yawaragi-kaikei.com/
ざっくばらんな話やすい先生です。相続等ご相談頂けます。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

VOICE

さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。

kei takeuchi
★★★★★

安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

市橋未希
★★★★★

この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。

モコモコ
★★★★★

困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります!これからもよろしくお願いいたします。

まるこ
★★★★★

佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。

hi To
★★★★★

何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

おくとぱすかいと
★★★★★

佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。

医療法人思葉会MEIN HAUS
★★★★★

何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです!

ちい
★★★★★

佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。

山口泰正
★★★★★

いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。

mipo mipo
★★★★★

以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。

moepora
★★★★★

とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。

Ohana i
★★★★★

佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。
頑張って下さい。