神戸で、相続空き家の売却前にご確認下さい。
相続が発生した時必ず知っておきたい3つの事柄
神戸で、相続空き家の売却前にご確認下さい。
相続が発生した時必ず知っておきたい3つの事柄


業界20年の経験から
お客様の利益を一番に考えた提案を行っています。
お気軽にご相談ください。
相続空き家の3,000万円特別控除
故人が居住していた家屋(空き家)を、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用には期限があり、相続開始から3年後の年末までに売却する必要があります。
【主な要件】
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
マンションなどの区分所有建物ではないこと
相続開始直前に故人が一人で住んでいたこと(老人ホーム等に入所していた場合も条件を満たせば対象)
相続時から売却時まで事業や賃貸に使われていないこと
譲渡価格が1億円以下であること
相続開始から3年後の12月31日までに売却すること
売却する際、家屋を解体して更地にするか、または耐震基準を満たすリフォームを行うこと(2024年1月1日以降の譲渡では、買主が工事を行う場合も適用対象となります)。
手続き: 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告時に添付する必要があります。
空き家の譲渡所得の特別控除を受けるには、以下のいずれかの方法で売却する必要があります。
売主(相続人)が更地にしてから売却する: 売買契約を締結し、引渡しを行う日までに建物を解体し、更地にしておく必要があります。この場合、買主を探しやすくなりますが、解体費用は売主の負担となります。
建物をそのまま売却し、買主が解体または耐震改修を行う: 2024年1月1日以降の譲渡が対象となる新たな要件です。売却後、買主が譲渡日の属する年の翌年2月15日までに家屋の解体または耐震改修を完了させることが条件となります。これにより、売主は解体費用を負担せずに済み、特例の適用を受けることができます。
この特例は、相続人が複数いる場合は控除額が2,000万円に減額される場合があるなど、他にも細かな要件があります。詳細は国税庁のウェブサイトや税理士に確認することをお勧めします。
仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料です。
印紙税: 売買契約書に貼る印紙代です。
譲渡所得の計算: 「売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)」で算出されます。
取得費: 故人がその不動産を取得した際の費用(購入代金、建築費用など)です。購入時の資料がない場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることができますが、税金が高くなる可能性があるため注意が必要です。
譲渡所得税: 不動産の売却で利益が出た場合に課税される税金です。譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
【短期譲渡所得(所有期間5年以下)】: 所得税30%、住民税9%(合計39%)
【長期譲渡所得(所有期間5年超)】 : 所得税15%、住民税5%(合計20%)
共有名義の場合: 不動産を複数の相続人で共有して相続した場合、売却には共有者全員の同意が必要です。価格や売却方法について事前にしっかりと話し合うことが重要です。
不動産の所有期間: 譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。相続した不動産の場合、故人の所有期間が引き継がれるため、多くの場合は税率の低い「長期譲渡所得」(所有期間5年超)が適用されます。
売却前の整理: 家財道具の整理(遺品整理)や、必要に応じて建物の解体・更地化も検討する必要があります。

不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。
確実に売却を進めるためには、手続きの流れを把握しておくことが重要です。
不動産取引についての流れをご紹介します。
1.遺産分割協議: 遺言書がない場合、相続人全員で誰がその不動産を相続するかを話し合って決めます。納税期限が知った時から10か月以内とされていますので、早めの作成が望ましいです。
2.相続登記(名義変更): 不動産の所有者を故人から相続人に変更する手続きです。
相続登記を完了させないと、不動産を売却することはできません。2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
3.不動産会社の選定: 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却活動を依頼する会社を決めます。
4.売却活動・売買契約: 買主が見つかったら、価格や条件を交渉し、売買契約を締結します。
5.決済・引き渡し: 買主から売買代金を受け取り、鍵や書類を引き渡します。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
西宮市西福町、土地売買の成約事例
阪神大震災前、小さなビルが建っていましたが全壊認定を受けて震災特例で解体。その後、駅前にも関わらずそのまま更地のままでフェンスで囲って放置していました。
とうとう所有者はお亡くなりになり、相続人は子供3人の1人が今回のご相談者です。
前々から、私のお客さんが欲しいとおっしゃてDMを何度も郵送していました。
相続で更地。被相続人は5年以上所有していたので、今回の売却は長期譲渡所得となりますが、被相続人の取得時の金額を証明する売買契約書が無く、取得価格が分かりません。
そうなれば売買価格の5%が取得価格となり、例えば売買価格4,000万円の場合、取得価格200万円となり
税計算即算式は、(4,000ー200)×20%=760万円となります。
相続人は今回3名が均等に分配となると。 4,000ー760=3,240万円 3,240÷3=1,080万円となります。
その他の財産まで把握できていないので、当時は分かりませんでしたが相続後3年10カ月以内に相続財産を売却した場合は、相続税額の一部を取得費に加算することにより譲渡所得にかかる税金が軽減されます。
税については、必ず税理士、税務署等でご確認をお願いします。
神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
2025年11月23日 文章作成 佐野雄司
■提携税理士
和会計事務所 税理士 白井 義人
〒650ー0021 神戸市中央区三宮町3丁目7ー6神戸元町ユニオンビル7階
https://yawaragi-kaikei.com/
ざっくばらんな話やすい先生です。相続等ご相談頂けます。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。
本当に質の良い不動産取引を提案し
過程、結果の可視化に努め
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
2024年4月設立の当社は、まだ始まったばかりの会社です。不動産取引の慣習は大切にしながらも固定概念にとらわれず、お客様の立場に立って「こうした方がスムーズに進む」「理解しやすい」など、お互いの合意事項であれば柔軟に対応いたします。
不動産業界で過ごした20年間は、お客様に育てていただいたと言っても過言ではありません。全ては取引を通じて知識、経験値、接客、そして心構えを身につけることができました。
ライフステージの変化による住み替え、住宅ローンの支払い苦による任意売却、離婚による売却、相続による処分、孤独死による売却、紛争による資産売却、認知症による成年後見制度を利用した売却、外国籍の方による売却など、様々なケースを経験してきました。
また、私自身の不動産売買や離婚、10年間の父子家庭生活、そして再婚によるステップファミリーの経験も、同じ悩みを抱える方々に寄り添える力になると信じています。
不動産売却において、私たちは選ばれる立場にあります。売主様は「早く、高く、良い人に買ってもらいたい」と願って依頼されます。
では、何を基準に依頼先を選べば良いのでしょうか。「大手の看板」でしょうか、それとも「一括査定で一番高額な査定額を提示した会社」でしょうか。大切なのは、あなたの不動産を責任を持って売ってくれる「人」です。私の中で一番大切なことは、嘘をつかないこと、知ったふりをしないこと、そして無責任な話をしないことです。これらが不動産取引におけるトラブルの要因となるからです。
営業マン時代から、私は売主様にも買主様にも、一人のお客様とじっくり話す時間を大切にしてきました。時間をかけて様々な情報を共有したいと考えています。思うようにいかない期間、悩ましい時間こそ積極的に共有すべきだと考えます。
知り合いからは「佐野さんは熱狂的なマニアファンがいる」と言われます。これは私にとって最高の褒め言葉です。
私の得意分野は、通常の売却や賃貸はさることながら難解な権利関係、成年後見や任意売却等です。
法務や税務の専門家と供に考えながら仕事を進めて行くことが好きです。
また私は、不動産そのものや建築物に加え、売主様が取得された歴史的背景、そこでの生活、そして人生そのものに興味があります。
このような会社ではございますが、ご縁を大切にしながら仕事を進めております。売主様の利益に貢献できるよう精進して参ります。どうぞよろしくお願いいたします。
| 会社名 | 株式会社 佐野 |
|---|---|
| 住所 | 〒650-0042 兵庫県神戸市中央区波止場町6-8 |
| 定休日 | 水曜日 |
| TEL | 078-977-7015 |
| FAX | 078-977-7016 |
| 代表取締役 | 佐野 雄司(さの ゆうじ) |
| 許認可 |
|