不動産売却

一般仲介と買取について理解しよう

【神戸市で不動産売却】「仲介」と「買取」を徹底比較!高く・早く売るための戦略

神戸市で大切な不動産の売却を検討されている皆様へ。
不動産の売却方法は、大きく分けて「一般市場での仲介」と不動産業者による「買取」の2つに分かれます。

特に神戸市内の物件は、エリア(三宮・元町界隈や垂水・西区・北区などの郊外)によって需要や相場が大きく異なるため、売主様の「目的(価格優先か、スピード優先か)」、「売却までの時間」、そして「売却する物件の状況」に応じて、最適な売却方法を選ぶことが成功の鍵となります。

解決のポイント

  • 一般仲介で売却するということ
    【時間<値段】時間をかけても、高く売ることが目的の売主にご提案します。

    「販売価格や販売期間をしっかりと打合せた上で、その期間内のスケジュールに基づき販売計画を立ててまいります」
  • 業者買取で売却するということ
    業者買取で売却するということ 【価格<時間】即時換金、価格より時間と考える売主様にご提案します。

    不動産買取業者の中でも得意分野が分かれています。土地・戸建を高値で買い取れる業者もあれば、マンションの買取が得意な業者、収益物件・テナントが得意な業者もあります。弊社も含め、最高値での売却や、売主様の契約不適合責任免責など、リスクの少ない取引をご提案致します。
  • 買取向きの物件とは?
    【戸建・マンション】
    ・経年劣化以上の損傷具合
    ・相続空き家で年々も放置され、本体や設備もおおよそ保証できない状況
    ・ペットの多頭飼いなどで環境崩壊で、悪臭を放っている状況
    ・地盤沈下や地震の影響で傾いている戸建

    【土地】
    ・狭小地
    ・過大地(同じ地域内での標準地積の2倍、3倍以上)
    ・古い擁壁上の古家がある様な土地
    ・接道を満たしていない再建築不可の更地
    ・過大な低地

    ※いずれも、現状では多大な費用が掛かる。個人に売るにはリスクが大きい。買う人が居ない。買える人が居ない。などの理由があてはまる様な物件です。商業地や工業用地を除いて住宅地でご検討下さい。

私がお手伝いできること

本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。

代表取締役 佐野 雄司sano yuji

  • 近隣の物件の売却価格、過去の取引履歴を確認し最適な売却価格をお伝えします。

    物件の価格は、年々変わります。売却を希望される物件の取引価格や過去に遡っての取引価格を調査し、適正価格をお調べしたうえで、お客様の物件の長所を見つけ出し、少しでも良い条件で取引が出来るようご提案致します。

  • 人脈、経験から少しでも良い条件での売却を提案します。

    不動産の取引は大手ポータルサイトに掲載するだけではありません。私が業界20年これまで築き上げてきたネットワークを活用し、お客様の物件に興味がある事業者をリサーチするなど独自の販売ルートを提案差し上げることも可能です。

  • 契約・履行のお手続きを行います。

    不動産売却の手続は一生に一度あるかないかの大きなお手続きの方も多くおられます。数多くの書類の作成はこちろん、税金や確定申告など放置すると後にとんでもない事になる手続が多くあります。
    私は、お客様が不安を感じないように、また、後の不利益に繋がらないように最後のお手続きまでしっかりと対応させていただきます。
    安心してご相談下さい。

こんな不動産業者にはお気を付けください。
  • 直接買取リースバック契約を過剰営業をされる
    妥当な価格を偽って、現金化しても住み続けられるリースバック契約を迫る不動産業者が居るようです。売主は、解約するにも違約金が発生。売る方なのでクーリングオフも適用されません。注意が必要です。
  • 契約を忙してくる
    簡単な説明だけで契約を急がせてくる場合、売買代金は元より契約条件を確認して下さい。売主に不利な条件が入っているかもしれません。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

提案事例のご紹介

業界20年の経験から
お客様の利益を一番に考えた提案を行っています。
お気軽にご相談ください。

  • 売却が最適か物件を持ち続けて不動産運用を行った方が良いのか相談したい

    現在の物件の価格を調査したうえで、ご所有の土地の条件から売却した方が良いか、アパートを建てて賃貸経営を行った方が良いかなど提案させて頂きます。不動産はその地域の将来性に伴なって今後どのように運用するのが最適か判断が異なります。
    長年の経験から、その土地に可能性を的確に判断し最善である運用方法をご提案させて頂いております。

    例えば駅に近く便利で、特に換金してお金に交換したいなどの理由が無い場合には、今後手に入れにくい土地になる可能性が高く、売却だけではなく貸地やアパート経営も検討可能です。

    その逆に、郊外などで空き家が目立つ地域ではアパート経営や駐車場経営も難しく、将来性の事も考えると売却に向いていると思います。

    一概には言い切れませんが、どんな事にもタイミングがあるかと思います。

お手続きの流れ

不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。
確実に売却を進めるためには、手続きの流れを把握しておくことが重要です。
不動産取引についての流れをご紹介します。

  1. STEP
    売却準備

    相場把握
    不動産会社に査定を依頼する前に、類似物件の売却価格を調べておくと、担当の営業マンの都合の良い様に進められることを回避できる可能性があります。

    不動産会社選び
    複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく、担当者の対応や会社の信頼性などを比較検討することが大切です。
    また、媒介契約の種類(専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約)についても説明を受け比較検討することが大切です。

    物件の状況確認
    不動産会社の担当者に物件の状況を詳しく確認してもらい必要に応じて最適なリフォームや修繕を行うことも検討することが大切です。

  2. STEP
    媒介契約締結

    契約内容(売却価格、仲介手数料、契約期間など)を十分に確認し、不明な点は必ず質問することが大切です。

  3. STEP
    売却活動

    物件情報をホームページや広告などに掲載し買い手を探します。
    業界20年の人脈やノウハウから最適な売却プランを策定します。

  4. STEP
    売買契約締結・引き渡し

    買い手から購入申し込みがあったら、価格や引き渡し時期などの条件について交渉します。
    豊富な経験とノウハウから売買契約を行います。

  5. STEP
    確定申告

    不動産売却により得られた利益は、譲渡所得税を収める必要があります。
    専門的な知識などご不明なことなどございましたら、税理士を紹介致します。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

お手続きの費用について

お手続きの費用についてご案内いたします。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合に支払う手数料です。
宅地建物取引業法で上限が定められており、以下の計算式で算出されます。
売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税
例えば、3000万円の物件を売却した場合、仲介手数料は以下のようになります。
3000万円 × 3% + 6万円 + 消費税(10%)= 105万6千円

800万円以下の取引の場合、2024年7月1日に施工された法律により売主、買主それぞれ
受取れる仲介手数料の上限が最大33万円(税込)になりました。

印紙代

印紙税の税額は、不動産売買価格(契約金額)に応じて定まります。

・50万円超 100万円以下  500円
・100万円超 500万円以下 1,000円 
・500万円超 1,000万円以下 5,000円
・1,000万円超 5,000万円以下 1万円
・5,000万円超 1億円以下   3万円
・1億円超   5億円以下   6万円
・5億円超   10億円以下  16万円
・10億円超  50億円以下  32万円

※太文字1,000万円超~5,000万円以下に関しては、令和9年3月31日まで軽減措置が設けられています。(50%減)

税金

【短期譲渡所得と長期譲渡所得について】
 ※売却して利益が出た場合。

間違いやすいのが、短期は所有期間が5年以下、長期は所有期間が5年超の場合となります。相続による取得の場合には、非相続人(お亡くなりになった方)が取得してからの年月になります。相続してからの5年以下、5年超ではありません。

【譲渡所得税】

長期譲渡所得 所得税15%  住民税5%
短期譲渡所得 所得税30%  住民税9%

例)譲渡所得税にかかる税額は?

一人暮らしの父の自宅(昭和53年築の家屋とその土地(父所有)を令和64月に相続しましたが、空き家になっていました。取り壊しをして土地を令和610月に3,400万円で売却しました。解体費用は200万円、取得費は不明です。(取得費が不明の場合は、売却価格の5%計算になります)

売却価格3400—(概算取得3,400×5%+取得費・譲渡費用300)=3030万円
譲渡益3030—特別控除300030万円
30万円×税率20.315%=6945

最後になりますが、売却した場合の確定申告期限は翌年の3月になります。
その際、売買契約書、登記簿謄本、手数料や解体費用など経費の分かる見積書などが必要となりますので準備が必要です。

注意点

  • 令和611日以降の譲渡: 令和611日以降の譲渡については、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減少します。
  • 詳しくは必ず所管税務署、税理士にお尋ねください。
注意事項
  • 仲介手数料は、不動産会社によって異なる場合があります。

  • 税金は、物件や所有期間によって金額が異なります。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
20251122日 文章作成 佐野雄司

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

VOICE

さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。

kei takeuchi
★★★★★

安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

市橋未希
★★★★★

この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。

モコモコ
★★★★★

困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります!これからもよろしくお願いいたします。

まるこ
★★★★★

佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。

hi To
★★★★★

何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

おくとぱすかいと
★★★★★

佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。

医療法人思葉会MEIN HAUS
★★★★★

何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです!

ちい
★★★★★

佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。

山口泰正
★★★★★

いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。

mipo mipo
★★★★★

以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。

moepora
★★★★★

とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。

Ohana i
★★★★★

佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。
頑張って下さい。