成年後見人制度による売却について | 神戸の不動産 株式会社佐野

成年後見制度における不動産売却は、本人が居住している不動産を売却することとし、その代金を本人の生活費や医療費、介護費などの捻出、または本人が施設に入所するための一時金などに充てることを目的としています。それ以外の、親族の借金返済などは認められていません。

成年後見人が、被後見人（本人）の居住用不動産を売却するためには、民法第859条の3に基づき、家庭裁判所の許可が必須です。これを「居住用不動産処分許可の申立て」といいます。

これに対し、居住用ではない不動産（投資用不動産など）の売却については、原則として家庭裁判所の許可は不要です。ただし、成年後見監督人が選任されている場合は、利益相反行為などに該当しなくても、その同意が必要となる場合があります。

申立ては、被後見人（本人）の住所地を管轄する家庭裁判所に行います。神戸市兵庫区荒田町の神戸家庭裁判所は、神戸市（兵庫区、長田区、須磨区、垂水区、西区）にお住まいの方などを管轄しています。

売却価格が適正であることを示すために、不動産会社に査定を依頼するだけでなく、不動産鑑定士による鑑定評価が必要になる場合があります。これまでの取引では、鑑定書まで裁判所側から提出を求められたことはありません。

（この仕組みは、）意思能力がない人の財産が安く売却されることを防いでいます。たとえ親の財産であったとしても、子供が（本人の意思に反して）勝手に売却することはできなくなっています。

まずは専門家に相談することをお勧めします。自分でも手続きは可能ですが、手続きの複雑さや必要書類、裁判所での流れについてアドバイスを受けられます。

弊社では、これまでも成年後見制度での不動産売却を一緒に行ってきた薄木公平先生をご紹介させて頂きます。

行政書士・社会福祉士　　薄木　公平

氏　　　名　薄木公平(ウスキコウヘイ)

事　務　所　兵庫県西宮市本町7番15号　大口・うすき行政書士事務所

資　　　格　行政書士・社会福祉士

主たる業務　福祉サービス事業者への支援(設立・運営等すべて)
遺言・相続関係業務
成年後見支援業務・その他、法人・民事法務全般
社会活動　兵庫県行政書士会　福祉医療専門部会　委員長
一般社団法人兵庫県社会福祉士会　理事
桃山学院大学・豊岡短期大学・播磨看護専門学校　非常勤講師
その他、阪神間のいくつかの社会福祉法人の役員

家庭裁判所への申立てには、以下のような書類が必要です。

１．申立書
２．不動産の登記事項証明書
３．固定資産税評価証明書
４．売買契約（案）
５．不動産会社による査定書
６．売却理由を説明する資料（医療費の請求書・施設のパンフレットなど）
７．後見登記事項証明書

必要書類を揃えて、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に「居住用不動産処分許可の申立て」を行います。

申立て後、家庭裁判所の調査官が面談や書類の確認を行い、売却の必要性や妥当性を判断します。後見人自身が裁判所に呼ばれて事情を説明することもあります。

家庭裁判所が売却を妥当と判断すれば、「不動産処分許可の審判書」が発行されます。これにより、後見人は不動産を売却する法的権限を得ます。

許可が出た後、不動産会社を通じて買主との売買契約を締結し、所有権移転登記や代金決済を行います。売却代金は、本人の預貯金口座で管理する必要があります。

売却手続きが完了したら、速やかに家庭裁判所に対し、売買契約書や通帳のコピーなどを提出して完了報告を行います。

成年後見人制度による選出、裁判所による売却の許可に関しての手続きは、やって出来ないことはありません。但し、書類の量や手続きに係る時間、難易度から考えると、費用はかかっても専門家へ依頼した方が良いと思います。

成年後見人は、親族がなるケースも有りますし、専門家がなるケースも有ります。 家を売却した後も、身の上の看護や財産の管理など一定の義務もあり、「途中で後見人を辞任したい」となっても正当な理由が必要となります。調査によると、高齢により報告業務が難しくなった、などの理由が多いようです。 自分の経験だけで言うと身寄りのある人は親族（子供など）がなり、身寄りのない人は専門家が後見人になっていました。