神戸市で売却が進まない！ほんまに困ってる！なら一度ご相談下さい。
不動産を売りに出しているけれど、なかなか売れない。
そんな時、私自身も「売主様は期待を持って私に託してくださっているのに、前に動かすことができないのではないか」と自問自答します。
まずは営業に関して「できることは行っているか」「やり残していることはないか」「全ての提案をしているか」など、価格を下げる以前のことができているかを確認しています。
それでは、仕切り直してスタートします。
神戸市で物件が売れなくてお悩みの方へ
解決のポイント
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価格が最大の原因？？相場を再調査し価格を再設定する
売れない最大の原因は、やはり「価格」であることがほとんどです。もう一度、ご自身の物件が周辺相場からかけ離れていないか、客観的に確認してみましょう。
自分で調べる： 不動産ポータルサイトで、近隣の類似物件（広さ、築年数、駅からの距離など）がいくらで売りに出されているかチェックします。
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【販売活動】そもそも情報が届いていない？広告状況を徹底チェック
「良い物件なのに、なぜか見つけてもらえない」というケースも少なくありません。不動産会社の販売活動が適切に行われているか、具体的に確認しましょう。
反響の確認： 「広告の閲覧数は？」「問い合わせ件数は？」など、具体的な数字を報告してもらいましょう。
広告内容の確認： 物件の写真や紹介文は魅力的か、販売図面を一度見せてもらいましょう。
情報公開の確認： レインズ（不動産業者間の物件情報システム）へきちんと登録されているかを確認してみましょう。
露出が少ないと感じたら、広告の追加や販売方法の改善を率直に相談すべきです。
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【物件の魅力】「あと一歩」を後押しする！リフォーム・条件変更で付加価値をUP
価格や広告に問題がなくても売れない場合、物件そのものに「あと一歩」の魅力が足りないのかもしれません。少しの工夫で、買主の印象は劇的に変わります。
内装リフォーム： 全面的なリフォームは不要です。壁紙の一部を張り替える、ハウスクリーニングを入れるなど、「写真映え」を意識するだけでも内覧希望は増えます。
費用はかかりますが、長期的に売れ残る損失と比較すれば、有効な投資となるケースは多いです。私たちは費用対効果をシミュレーションし、お客様にとって最適なプランをご提案します。
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担当者は動いてくれている？媒介契約を見直す
残念ながら、不動産会社や担当者との相性が悪く、売却が停滞するケースもあります。定期的な報告や新たな提案がない、熱意が感じられない、と感じたら、媒介契約の種類を見直しや担当者の変更なども見直しの一つです。
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【業者変更】思い切って環境を変える！不動産会社を変更する
媒介契約の見直しでも状況が改善しない場合は、思い切って不動産会社そのものを変更することを検討しましょう。
会社が変われば、販売戦略も、抱えている顧客層も、物件の見せ方も全て変わります。今までとは全く違ったアプローチをすることで、止まっていた物件が嘘のように動き出すことは、決して珍しいことではありません。
私がお手伝いできること
本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
代表取締役 佐野 雄司sano yuji
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出来る全てを行えているかを確認して、次の一手を考えましょう。
希望の金額も条件も有るでしょう。しかしながら、最初に媒介契約をするために、売れるはずのない価格で販売を開始している可能性もあります。
市場からの反応がないのは、売主にとっても、媒介業者にとっても互いに厳しい場面です。一方的な話ではなく、同じゴールを目指す者として次のステージへ行く話を致します。売れない不動産はありません。
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セカンドオピニオン歓迎です。
もしあなたが今、「なぜ自分の物件が売れないのか分からない」「今の不動産会社に相談しづらい」と感じているなら、ぜひ一度私たちにお話をお聞かせください。
私たちは「セカンドオピニオン」として、現在の販売状況を第三者の視点から、客観的に診断し、あなたの物件に本当に必要な売却戦略を再構築することをお約束します。
- こんな不動産業者にはお気を付けください。
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査定額が非常に高い会社
高い査定額は、媒介契約のための「釣り」かもしれません。
査定額はあくまで目安。その額で実際に売れるとは限りません。
大切なのは、査定額の根拠や売却プランをしっかり確認し、信頼できる会社を見つけることです。
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仲介手数料を減額して媒介しようとする会社
手数料の安さで業者を選ぶと、最終的な手取り額が減ってしまうリスクがあります。わずかな手数料の節約よりも、信頼できる業者に正当な報酬を支払い、物件を高く売ってもらうことが、あなたの利益を最大化する鍵となります。
・積極的な販売活動が行われない
・買主との交渉が弱くなる
・最終的な売却価格が安くなる
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査定額が非常に高い会社
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
提案事例のご紹介
業界20年の経験から
お客様の利益を一番に考えた提案を行っています。
お気軽にご相談ください。
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売却価格を最優先する顧客への提案
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ターゲット顧客層の明確化: 希望価格で購入してくれそうな富裕層や投資家など、特定の顧客層に絞ったマーケティングを提案します。
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付加価値の創出: 単なる物件情報だけでなく、リノベーション案や賃貸運用シミュレーションなど、購入後のメリットを具体的に提示する資料を作成・活用することを提案します。
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非公開情報の活用: 物件を非公開で特定の顧客（富裕層など）に紹介することで、価格競争を避け、希望価格での成約を目指すことを提案します。
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スピードを最優先する顧客への提案
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不動産買取の提案: 仲介ではなく、不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢を提示します。仲介手数料が不要で、すぐに現金化できるメリットを強調します。
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価格戦略の提案: 相場よりも少し低い価格で売り出すことで、問い合わせを増やし、早期の売却を目指すことを提案します。
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売却活動の簡略化: 室内清掃や荷物の整理をサポートするサービスを紹介し、売却までの手間を最小限に抑えることを提案します。
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売却に不安を感じている顧客への提案
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詳細な売却プランの提示: 査定額の根拠、売却活動のスケジュール、費用（仲介手数料、税金など）を分かりやすく説明します。
- 契約不適合責任免責: 雨漏りやシロアリなど、引き渡し後の物件の不具合に対する売主の契約不適合責任免責を提案し、売却後のトラブルリスクを軽減できることを伝えます。
- 告知義務や紛争：不動産取引では告知義務違反は損害賠償の対象となり引渡し後、最大の問題となります。売主が知っていることや些細な近隣との紛争事などは隠さず伝えれば問題ありません。
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対応・提案事例
【相続】西宮市東町マンションの成約事例
ご依頼主様との出会い、そして売却に至るまで
今回の売主様は、約6年前からリフォーム工事でお世話になっていた業者様です。私の自宅の修理もお願いするなど、公私にわたるお付き合いがありました。
ある日、工事の休憩中に「今度相続する物件を売却したい」という相談を受けました。しかし、ご親戚に不動産業者がおり、「この物件は汚れていて傷んでいるから普通には売れないので買取させてほしい」と他の相続人に連絡しているとのことでした。実際、仲介で出せないレベルであればそれも良いと思います。
物件の状況と売却をめぐるトラブル
ご相談者様と物件を拝見したところ、室内は整理整頓されており、水回りも丁寧に利用されていました。まるで今でも住んでいるかのような、非常に綺麗な状態でした。
しかし、売却に向けてはさまざまな問題が発生しました。まず、故人の預金通帳や金品が持ち去られていることが判明しました。さらに、法定相続人以外の方から「故人の介護をしたので遺産を分け与えてほしい」と弁護士を通じて書面が送られてきました。ご親戚に確認したところ、故人は亡くなる直前までお元気で、介護は必要なかったとのこと。これは詐欺に近い行為でした。
法定相続人は8名いらっしゃいましたが、このようなトラブルもあったため、まずは代表者1名に相続登記をしていただくよう提案しました。弁護士を交えて問題を解決し、相続登記が完了するまでに時間がかかりましたが、最終的にご相談者様が代表者となって手続きを進めてくださいました。
売却活動と成約
相続人にはご高齢の方や闘病中の方、遠方にお住まいの方など、さまざまなご事情を抱えた方がいらっしゃいました。しかし、ご相談者様が窓口となってくださったおかげで、比較的スムーズに話を進めることができました。
売却活動は、当初の相続人の希望で査定額より200万円高い価格でスタートしましたが、3ヶ月経っても動きがなかったため、2ヶ月後に査定額まで価格を見直しました。すると、価格変更とほぼ同時に複数の申し込みが入り、最終的には満額で成約に至りました。
最終まとめ
今回の不動産売却は、相続をめぐる人間関係や金銭トラブル、複雑な相続人構成など、多くの課題がありました。しかし、ご依頼主様との信頼関係を築き、丁寧に状況を把握し、一つひとつ問題を解決したことで、無事に売却を完了することができました。また、マンションの相場は購入検討者もおおよその検討がつきます。
特別なリフォーム・改装工事を行っていない限りは相場価格で販売を開始すれば早く値段交渉も少なく成約する可能性は高まります。
神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
2025年11月23日 文章作成 佐野雄司
Q&A
Q&A「そもそも、どうして家が売れないの？」
・価格が相場に合っていない可能性が考えられます。優良物件でも価格が合っていなければ反響すら得ることが出来ません。見直しの必要があります。高すぎる価格からスタートした場合、相場価格に近づいても売れないことが多々あります。
・複数の案内が入っても申込が入らない場合があります。それは、経年劣化以上の内装の傷み具合 が考えられます。買主は、中古物件に関してリフォームを前提に検討していますが、傷みが激しすぎる物件に関しては、売主不信につながっています。
簡単に言うと物件の本体は良くても売主に対して嫌悪の念が生じる状態です。
・媒介している不動産業者が営業をしていない。レインズ登録や広告活動を行わず。売主に対して虚偽の報告を行い自社や他社で買取、仲介をしようとしている状況が考えられます。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
VOICE
さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。
