前道が私道の土地戸建を売る人へ | 神戸の不動産 株式会社佐野

解決のポイント

• 私道の種類について　
  代表的な３つの私道を紹介します。
  
  ・2項道路（みなし道路）（建築基準法第42条第2項）
  建築基準法が適用される前から建物が立ち並んでいた、幅4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。将来的に4メートルを確保するために、道路の中心線から2メートル後退した線まで建物を建てられないセットバックが必要です。
  
  ・位置指定道路（建築基準法第42条第1項第5号）
  土地所有者が開発行為によらずに築造した幅4メートル以上の道路で、特定行政庁（自治体など）から位置の指定を受けたものです。
  
  ・1項2号道路（開発道路）や1項3号道路（既存道路）
  1項2号道路: 都市計画法などの開発行為で作られた道路で、行政に移管されていないものは私道のままです。
  項3号道路: 建築基準法施行（昭和25年）以前から存在していた幅4メートル以上の道路で、公道・私道どちらの可能性もあります。
• 私道の所有形態
  所有形態によって維持管理やトラブルによる対応が変わってきます。
  
  ・共有型（共同所有型）・・・１本の道を共有持ち分で所有する形態
  ・分筆型（相互持合型）・・・１本の道を分筆して特定の筆を所有する形態
  ・単独所有型・・・道全体を個人や法人で単独所有している形態
• 掘削同意と所有者不明問題
  【掘削同意のハードル】 ガス、水道、下水管などの新設や修繕で私道を掘削する際には、原則として私道所有者全員の同意が必要です。2021年の民法改正により、一定の要件を満たせば「通知」で足りる場合もありますが、その「通知手段」自体が非常に高いハードルとなることがあります。所有者が見つからない場合、本籍地の裁判所に公示する必要があります。
• 掘削同意、覚書が取引の停止条件に
  既存の建物を解体して、新築する場合には前面道路の所有者に対して掘削同意書を取得することが、取引条件となる場合が多く、同意が得られない場合には契約が履行でなくなります。
  
  その為、売却を検討する場合には事前に所有者が「どこの誰」なのか予め知っておくとスムーズです。
• 所有者不明の私道が招く調査と費用負担
  現在、一部の市町村では上水管の引き込みに関して掘削同意が不要となるケースもありますが、下水やガスに関しては、所定の同意書への署名捺印が必須となる場合が少なくありません。相続人が見つからない場合に限り、特定の書類を提出することで引き込みが許可されることがあります。このプロセスには、約半年間の時間と、司法書士への依頼費用や裁判手続き費用といった高額な費用が必要となるケースも有ります。
• 登記簿上の所有者が死亡しているケースもある。
  登記簿上の私道所有者が3名いたものの、記載された住所にはおらず、調査の結果、全員が既にお亡くなりになっていることが判明しました。さらに、その相続人は5名に増え、県外に散らばっている方々も含め、全員から掘削同意書をいただく必要がありました。時間と費用が必要です。