土地売却前に知っておくべき「地中の隠れたリスク」
土地の地下には、表面からでは分からないリスクが潜んでいることがあります。これらは売却価格の低下や取引の中止、さらには売却後の損害賠償トラブルを招く恐れがあるため、事前の把握が極めて重要です。
神戸で埋設物リスクと契約不適合責任
解決のポイント
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隠れた地中埋設物：予期せぬ撤去費用
過去に建物が建っていた土地、特に1995年の阪神・淡路大震災のような大規模な震災で多くの建物が解体された神戸、芦屋、西宮といった地域では、地中に以前の建物の基礎やコンクリートガラなどの建築廃材が残っているケースがあります。現在駐車場として利用されている土地でも、地中の状況は見た目だけでは判断できないため注意が必要です。
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【事例：旧基礎の発見】
西宮市の市街地にある駐車場として売却された土地で、買主様が新築のために掘削工事を行った際、地中から古い基礎（または旧建物の基礎）が発見されました。売主様は土地を相続で取得しており、その基礎の存在を全く知りませんでした。しかし、売買契約における契約不適合責任に基づき、売主様がその撤去費用を負担することになりました。
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【事例：解体後の浄化槽発見】
神戸市内、西宮市内での建物付き土地の取引において、解体工事中に浄化槽が発見されるケースに何度か出くわしました。 売主様が浄化槽の存在を認識していなくても、買主様側から契約不適合責任を問われ、売主様の負担で撤去することになるのが一般的です。 撤去費用は、居住用の浄化槽でおおよそ30万円〜40万円程度かかることが多いです。相続などで取得した土地や、長年住んでいない土地の場合、浄化槽の有無やその状態を把握していないケースがあるため、売却を検討する際は、地中埋設物としてその撤去費用も考慮に入れておきましょう。
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【事例：図面にない隣地配管の発見】
以前の取引で、水道局の図面上には記載がなかったにもかかわらず、買主様が土地を掘削したところ、敷地内に隣地の給排水管が引き込まれていることが判明しました。これは売主様も隣地の所有者も全く知らない事実でした。この場合、買主様からすれば、契約内容と現況が異なる「契約不適合責任」にあたります。
私がお手伝いできること
本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
代表取締役 佐野 雄司sano yuji
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神戸の土地売却｜個人間売買の「契約不適合責任」と地中埋設物リスクの注意点
神戸市内で土地や古家付き物件を個人間で売買する場合、売主様が負う「契約不適合責任」の期間は、一般的に引渡日から3か月と設定されるのが通例です。これは宅地建物取引業者が売主となる場合に義務付けられる「2年以上」という期間設定とは異なるため、期間内に瑕疵（不具合）を発見できるかが重要なポイントとなります。
解体・新築時に発覚しやすい「地中埋設物」のトラブル
特に、神戸エリア（中央区・灘区・東灘区の市街地や、兵庫区・長田区・須磨区の旧工業地帯など）で、古家を解体して1棟ビルや工場、注文住宅を新築するケースでは、以下の地中埋設物が頻繁に問題となります。
・旧建物の基礎・杭・コンクリートガラ
・使用されなくなった浄化槽や古井戸
・旧配管や廃棄物
これらが工事中に発見されると、買主様には「多額の追加撤去費用」や「工期の遅延」という大きな不利益が生じます。
売主様が負うべきリスクと回避策
契約書に特約がない限り、引渡から3か月以内にこれらが発見された場合、売主様は契約不適合責任（修補請求・損害賠償など）を問われ、撤去費用を負担する法的リスクを負います。 -
神戸の築古物件も安心「契約不適合責任免責」での売却とは？
「売却後に隠れた不具合が見つかったらどうしよう…」という不安を解消するのが「契約不適合責任免責」の特約です。
買主様との合意により、売主様が引渡し後の補修責任等を負わない条件で取引します。
特に神戸エリアに多い「築年数の経過した戸建て」や「リノベーション前提のマンション」では、この免責を条件に価格調整を行うことで、売却後の法的・金銭的リスクをゼロにする戦略的売却が可能です。株式会社佐野では、売主様の将来のリスク回避を最優先に、最適な契約条件をご提案します。 -
神戸の土地売却で潜むリスク「見えない配管越境」への対策
土地売買で最も注意すべきは、地中に眠る給排水管やガス管の引き込み状況です。
特に神戸に多い「専用通路（専通）」や古くからの住宅地では、図面上は問題なくても、工事中に「隣人の配管が自分の敷地を通っていた」という予期せぬ事実が発覚することがあります。
こうした状況は「契約不適合責任」に直結し、売却後に多額の補修費用や賠償を求められるリスクがあります。
株式会社佐野では、神戸特有の複雑な土地形状を熟知した専門家が、事前の掘削調査の必要性や「覚書」による権利関係の明確化を徹底サポート。売却後のトラブルを未然に防ぎ、売主様の安心を守り抜きます。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
対応・提案事例
神戸市須磨区の土地 成約事例
1. 事前調査で見えた「隠れた問題」（ライフラインの共有）
この土地は閑静な住宅街にあり、一見すると問題のない物件でした。しかし、詳細な調査によって、再建築時に大きな負担となる問題が判明しました。
課題
ライフラインの引き込みが隣地と共有されており、引き直しが必須でした。道路の本管が対側（最も遠い側）にあったため、引き直しにかかる費用は200万円以上と高額になりました。
対応
再建築時に高額な費用がかかる物件は、通常の相場よりも評価が低くなるため、この事実を隠さずに、売主様と協議の上、価格設定に反映しました。
この問題を全て理解してくださる買主様が早期に現れ、情報を完全に開示した上で契約に至ったのは、誠実な対応が信頼に繋がった「幸運」と言えます。
2. 解体工事で判明した「予期せぬ事実」（地中の環境）
契約後の解体工事で、さらに二つの予期せぬ地中環境が明らかになりました。(1) 地盤の良さ：浅い位置での岩盤層
解体業者が基礎を撤去するため1mほど掘削したところ、硬い塊に当たりました。当初は改良剤かと疑われましたが、分析の結果、なんと岩盤層であることが判明しました。
結果：地盤が非常に強固な「良い地盤」であると確認できました。
(2) 予期せぬ水：隣地からの湧水
以前から駐車場付近に水が滲み出ていましたが、重機が入ったことで水たまりが発生。調査の結果、ライフラインを共有していない方の隣地から流れてきている湧水であることが判明しました。隣地の方も全く知らなかったという、文字通り「地中の見えない部分」に潜んでいた問題でした。
3. この事例から得られる教訓
今回の取引は、不動産仲介業者の視点から、特に土地取引の難しさと徹底した調査の重要性を改めて示すものです。
土地の価値は、目に見える形状だけでなく、地中に潜むライフラインや地盤の状態によって大きく左右されます。
Q&A
Q&A 「売主の契約不適合責任の賠償責任ってどんなもの？」
・履行の追完請求: 埋設物の撤去など、契約内容に適合した状態にするよう求めることができます。
・代金減額請求: 追完が困難な場合、地中リスクの程度に応じて売買代金の減額を求めることができます。撤去費用相当額の減額が認められることが多いです。
・損害賠償請求: 埋設物撤去費用や、工事の遅延によって発生した損害など、契約不適合によって生じた損害の賠償を請求できます。
・契約解除: 地中リスクが重大で、土地の利用目的を全く達成できないような場合は、契約を解除して代金全額の返還を求めることができます。
※経験上、建物基礎、浄化槽などの地中埋設物等の売主への除去請求あり。
ライフライン配管図（上下水道・ガス）
ライフライン引込位置、引込管の調査は現地と図面で行います。
下記は、上下水道・ガスの図面です。実際に掘削を行って調査は出来ません。
※図面が全て正確なものとは限りません。その為、実際と異なる場合も考えられます。
●上水図面（神戸市提供）
●下水図面（神戸市提供）
●ガス図面（大阪ガス提供）
神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
2025年11月23日 文章作成 佐野雄司
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
VOICE
さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。
- YR
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★★★★★
この度は大変お世話になりました。
スケジュールがかなりタイトな取引でしたが流石のフットワーク、処理能力で間に合わせて頂けました。
いつも親身になってこちらの質問や相談にお応え頂き安心してお任せする事が出来ました！
今後も不動産の相談は佐野さんへ1番にお願いしたい所存です。
引き続きどうぞ宜しくお願い致します。
- しんいち
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★★★★★
佐野さんには、相続した西宮のマンションを売却して頂きました。相続人は７名、意見の相違や日本全国に散らばっているのを整理して頂いて本当に感謝しています。相続人の中には体が悪い人なども居て、早めに高めに売却をとの声も上がっていた中、皆が納得できる値段でお客さんを連れて来てくれたことは全員が喜んでいます。
他の人の為にも頑張って下さい。それでお体気を付けて。ありがとう。
- kei takeuchi
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★★★★★
安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
- 市橋未希
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★★★★★
この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。
- モコモコ
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★★★★★
困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります！これからもよろしくお願いいたします。
- まるこ
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★★★★★
佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。
- hi To
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★★★★★
何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。
- おくとぱすかいと
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★★★★★
佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。
- 医療法人思葉会MEIN HAUS
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★★★★★
何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです！
- ちい
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佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。
- 山口泰正
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いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。
- mipo mipo
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以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。
- moepora
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★★★★★
とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。
- Ohana i
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★★★★★
佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。頑張って下さい。
