不動産売却について

神戸市で擁壁(あり)の土地売却の方へ

神戸の不動産売却は専門的な査定が不可欠

古い擁壁や古家付きの土地の売却は、単なる価格競争ではありません。「リスクの所在」と「追加費用」を明確にし、買主の不安を解消できるかが成功の分かれ目となります。

神戸の複雑な地形と建築規制に精通し、一般仲介だけでなく不動産買取の選択肢も持つ専門の不動産会社に査定を依頼し、適切なアドバイスを受けることが、最良の売却戦略への第一歩です。

リスクを回避し、納得のいく価格で売却を完了させるために、まずは信頼できる専門家にご相談ください。

 

 

     

     

    解決のポイント

    • 既存擁壁の安全性について
      高台やひな壇には擁壁が付きものです。多くの擁壁は、安全性を担保する資料が少なく、ハウスメーカーの地盤の安全基準を満たせないことが多く築基準法上の基準を満たしいても、メーカー独自の基準があるため、大手ハウスメーカーでは建築ができない場合があります。
    • 地下車庫・堀込車庫の安全性について
      堀込車庫の内部は、天端からの漏水が原因で、鉄筋の腐食膨張によりコンクリートが剥離し、水が染み出ている場合があります。その場合、建築確認がある既存擁壁であっても、堀込車庫の上に建築物を配置することを避ける住宅メーカーがほとんどです。
      売却前には、複数回の目視調査が必要になります。
    • 古い擁壁の土地の売却先候補
      なぜ売却が難しいのか?

      建築確認がおりない可能性がある: 既存の擁壁の状態によっては、建築確認が許可されないことがあります。
      追加費用がかかる: 擁壁を解体して土地を整備し直すには、多額の費用が必要です。

      売却をスムーズに進めるには?
      買主が安心して取引できるよう、売却価格を調整したり、契約不適合責任を免責としたりすることで、交渉を進めやすくなります。

      売却先の候補:ハウスメーカーのお客様、建売業者、不動産買取業者

      まとめ: 古い擁壁がある土地は、追加費用や建築確認の問題で買い手が見つかりにくいことがあります。売主さんのリスクを減らし、スムーズに売却できるよう、価格の調整や契約内容の変更を検討するのが一般的です。

    私がお手伝いできること

    本当に質の良い不動産取引を提案し、
    過程、結果の可視化に努め、
    売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。

    代表取締役 佐野 雄司sano yuji

    • 擁壁の状態を正確に把握・調査する

      擁壁の建築確認の有無、検査済証の有無、構造計算書の有無を、市役所等の建築担当部署や売主の資料で調査します。また、擁壁を目視し、亀裂、膨らみ、ずれなどの劣化がないかを確認します。

      これらの調査結果から、再建築の際に既存擁壁の利用が可能かをおおよそ判断します。最終的な判断は、買主様が契約後に選定するハウスメーカーや建築士に委ねられます。

    • 売却に向けた戦略の立案・提案

      売却方法のご提案
      弊社では、お客様の物件の状態やご希望に応じて、以下の2つの売却方法をご提案いたします。

      ・現状のままでの仲介で売却
      既存擁壁に問題がない場合、あるいは問題があるものの値下げを前提に一般仲介で売却を提案いたします。

      ・不動産業者買取での売却
      擁壁の状態が非常に悪く、個人のお客様では修復や解体造成に多額の費用を要し取引が困難と判断した場合は、不動産会社による**「買取」**をご提案します。

      買取の場合、売主の契約不適合責任が免責となるケースが多く、お引渡し後のリスクから解放されます。

    • 買主への情報提供とリスク説明

      擁壁に関する情報を正確に買主に告知することで、引渡し後のリスクを回避します。具体的には、以下の点についてお伝えします。

      ・擁壁の状態(ひび割れの有無、傾き、漏水、経年劣化など)

      ・建築確認済証・完了検査済証の有無・補修工事の必要性

    物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

    対応・提案事例

    神戸市垂水区の戸建 成約事例


    売却の経緯と課題

    売主さんとは、10年程前に相続で預かった1棟収益物件の売却時にお預かりさせて頂きました。

    それから、毎年年賀状をやり取りする中で息子さんから母が倒れたと言う連絡があり、ゆくゆくは実家の売却も考えなくてはならない。と言う事でした。

    1. 権利関係の複雑化

    • ご相談後、登記簿謄本を確認したところ、共有名義人の底地持分が直近で売却されており、ご兄弟・ご家族間の仲が悪化。

    • この状態では売却が困難なため、売却先に買い戻しの交渉を行い、半年以上かけて権利関係を整理しました。

    2. 物件の状況と一般売却の難しさ

    • 物件は築40年以上で、古い擁壁、未登記の増築、階段、大量の残置物など、多くの問題を抱えていました。

    • 戸建価格としては安価で販売を開始しましたが、予想通り一般のお客様への売却は困難と判断し、早い段階で売主様にお伝えしました。

    3. 不動産業者への買取交渉

    • 一般売却と並行して不動産業者への買取を打診しましたが、解体・造成費用(見積もり約1,800万円)がネックとなり、ほとんどが買取不可となりました。この費用を考えると、業者の利益が出ない状況でした。


    解決と取引成立

    地元の解体・造成・建築を全て自社で一貫して行える建設会社に相談を持ち込み、交渉の結果、当初想定していた倍の価格で取引が成立しました。

    • 契約内容:売主様による残置物撤去、契約不適合責任免責

    • 期間:最初の相談から約2年かけて成約に至りました。

    権利調整から売却活動まで、様々な困難がありましたが、売主様に喜んでいただける結果となりました。

    Q&A 

    Q&A 「どんな擁壁だと特に売りにくいですか?」

    ・自然な石を積み上げた擁壁で安全性が担保されていない擁壁

    ・2m以上の擁壁で「建築確認」「検査済証」が発行されていない擁壁

    ・狭小で前面道路や間口が狭く地下車庫が造成で難しい立地の土地、戸建



    【参考資料】
       

    ①地下車庫 漏水で鉄筋腐食。膨張してコンクリート剥離の様子。 (神戸市北区)

     
    ②地下車庫 ビフォー&アフター(神戸市垂水区)


     
    古い垂直擁壁、石積擁壁(神戸市垂水区・神戸市北区)


    神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
    2025年11月23日 文章作成 佐野雄司

    物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

    VOICE

    さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
    Googleからの口コミを一部紹介します。

    YR
    ★★★★★

    この度は大変お世話になりました。
    スケジュールがかなりタイトな取引でしたが流石のフットワーク、処理能力で間に合わせて頂けました。
    いつも親身になってこちらの質問や相談にお応え頂き安心してお任せする事が出来ました!
    今後も不動産の相談は佐野さんへ1番にお願いしたい所存です。
    引き続きどうぞ宜しくお願い致します。

    しんいち
    ★★★★★

    佐野さんには、相続した西宮のマンションを売却して頂きました。相続人は7名、意見の相違や日本全国に散らばっているのを整理して頂いて本当に感謝しています。相続人の中には体が悪い人なども居て、早めに高めに売却をとの声も上がっていた中、皆が納得できる値段でお客さんを連れて来てくれたことは全員が喜んでいます。
    他の人の為にも頑張って下さい。それでお体気を付けて。ありがとう。

    kei takeuchi
    ★★★★★

    安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

    市橋未希
    ★★★★★

    この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
    親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
    全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
    この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。

    モコモコ
    ★★★★★

    困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります!これからもよろしくお願いいたします。

    まるこ
    ★★★★★

    佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
    親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
    これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。

    hi To
    ★★★★★

    何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
    今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
    また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

    おくとぱすかいと
    ★★★★★

    佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
    明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
    この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
    これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。

    医療法人思葉会MEIN HAUS
    ★★★★★

    何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです!

    ちい
    ★★★★★

    佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。

    山口泰正
    ★★★★★

    いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。

    mipo mipo
    ★★★★★

    以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
    今後もお願いしたいです。

    moepora
    ★★★★★

    とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
    わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
    お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。

    Ohana i
    ★★★★★

    佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
    何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。
    頑張って下さい。