不動産売却

神戸で任意売却をお考えの方は【株式会社佐野】まで

今このコンテンツにたどり着いたあなたは、悩み苦しい胸の内を多く語れないまま、不安な気持ちを抑えながら 自分の進むべき道を模索していると思います。そんなあなたに100%の気持ちで寄り添えるように全力で頑張ります!

下に最新の事例を書き加えていますので必ず参考になると思います。
【2025年9月~2026年1月(神戸市垂水区某所 戸建)任意売却事例】

最も大切なことは、「住宅ローンの返済が危ういな」と思った段階で、できるだけ早めに誰かに相談することです。 その早い段階でしたら、金融機関との金利や返済期間など返済計画を見直すことによって売却しなくても、何とか返済の目途が立つかもしれませんし、現在の相場を知ることによって今後の見通しを考える時間の余裕も生まれます。 「自分がどうしたら良いのか。どうしたいのか。どんな道が残されているのか」を、一緒に考えていければと考えています。

昨今、不動産価格は上がっています。必ずしも残債を上回る金額で売却できるか、あるいは債権者の同意が得られる金額で交渉(または「商談」)できるかはやってみないと分かりませんが、(状況によっては)任意売却の可能性は大きいと思います。

2026年2月7日最終更新

解決のポイント

  • 住宅ローンを滞納するとどうなる?
    1.支払い請求書(1カ月目) 
    滞納していますよ払って下さいね。

    2.督促状・催促書(2カ月目)
    期限内に払って下さい。支払いが無い場合は法的措置にでますよ。

    3.期限の利益喪失通知書(3か月目~)
    一括返済して下さいよ。と言う内容。

    4.代位弁済通知書 
    銀行は保証会社に対して一括返済を求めます。 競売に手続きが進みます。

    5.競売開始決定通知書(半年以上)
    保証会社が差し押さえを行い、競売開始。

    6.現況調査通知
    執行官と不動産鑑定士が調査に来る日時が記載されています。

    7.期間入札通知 
    最終通知です。
  • どのタイミングで相談すればいいのか。
    ・住宅ローンを滞納する前の段階
    ・実際に滞納してしまっている数カ月
    ・最終段階は競売開始決定後(保証会社によっては応じない可能性も)
  • ローンが支払えなくなる理由
    離婚: 離婚に伴う財産分与のため、夫婦共有の不動産を売却する必要がある場合です。特に、一方がローンを単独で返済していくことが困難なため、売却を選択することがあります。

    収入の減少: リストラ、転職による給与の減少、病気やケガによる休職などにより、収入が減少し、ローンの返済が困難になった場合です。

    予期せぬ出費: 家族の介護費用、医療費、子どもの教育費など、予想外の大きな出費が発生し、ローンの返済に回すお金がなくなった場合です。

    投資の失敗: 投資用不動産や事業用ローンの場合、景気悪化や空室率の増加などにより、期待していた収入が得られず、ローンの返済が滞るようになった場合です。

お手続きの費用について

お手続きの費用についてご案内いたします。

費用はかかりません。

【任意売却とは】
多くの場合は、相場よりローンの支払残高の方が多い債務超過です。
この場合、任意売却をする意味は少しでも高く売却して、残債を減らして少額返済に応じてもらうことです。売却にかかる経費は、手持ち資金が無くても売買代金から捻出できます。
・仲介手数料
・登記費用
・固定資産税の滞納分等
・管理費・修繕積立金の滞納分
・引越費用等

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

対応・提案事例

神戸市西区マンションの成約事例


任意売却の事例:再起への道のり

相談者との出会いは「物件を売りたいから相談したい」の電話からでした。

1.初期状況と債務の確認

家の中は、物が散乱していて、何とも言えない臭いがしていました。その様子で、恐らく経済的に上手くいっていないことが分かりました。

以前は自営業で事業が上手く行かず、今は夫婦でアルバイトで生計を立てているが、生活することがやっとで、この先の住宅ローンの返済の見通しは立たないとのことでした。

  • 抵当権: 住宅支援機構 1本

  • その他の債務: 住民税、自動車税、固定資産税、管理費・修繕積立金など

  • 初動: 直ぐに、現時点での債権額を全ての機関に問い合わせを行い、延滞料を含め正確な残債務を算出しました。

2.物件の状態と売主との交流

物件はかなり傷んでいることに加えて犬の臭いが充満してかなり酷い状況です。普通に考えて一般仲介で売却できる状況ではありません。ここでも売主には荷物を少しずつでも処分をと一緒に掃除をしました。

ガスも止められている冬の生活は厳しい限りです。

この売主との思い出は、その後一緒に風呂屋に行き湯舟に漬かりながら、その人の人生を聞かせて頂きました。 当たり前の言葉になりますが「人生は山あり谷あり」です。自分の父程の年齢の人の涙に、自分は何とかこの人の再起の為に頑張らないとと思い直しました。

3.任意売却の実行と完了

抵当権者の住宅支援機構は、任意売却を行うことに承諾し営業活動を開始。

  • 当初の債権者から言われた販売価格から3度の価格変更後に購入申込が入りました。

  • そこから、各々の債権者と話し合い、引越し費用、引越先の準備金なども含め数字をまとめて住宅支援機構に分配表を作成

  • 普通の仲介よりも考えることも、登場人物が多いので話を取りまとめるのに時間がかかります。

時間がかかるし、面倒だし、債権者の同意が得られなけば仕事にならないので、大手不動産屋は嫌うのは分かります

そんな事をしていると半年くらいの時間が経過し、競売開始決定の通知も送達された状況でしたが、不足分は買主に買い上がりをお願いして、全ての債権者の同意を得ることが出来て完了しました。

4.近年の任意売却の取引事例

  • 神戸市西区伊川谷町有瀬 戸建

  • 朝日プラザウエストヒル

  • ライオンズマンション鈴蘭台

  • 明石市東二見 戸建

  • 神戸市灘区桜口町 戸建

5.任意売却の専門性と留意点

競売であっても任意売却であっても、売れた金額が残債以下なら破産をしない限り債務を返済する義務は消滅しません。この部分は抵当権者(金融機関)と債務者の話合いとなります。

不動産会社の中でも任意売却など普通の仲介に比べて登場人物も多いので(市税、金融機関などの債権者、その他の債権者、管理会社):

  • 話の順序、内容、コミュニケーション能力が求められます。

  • また成るか成らないか分からない話に時間がかかります。

要は慣れていないと意外と難しい仕事なのです

 

2025年9月~2026年1月(神戸市垂水区某所 戸建)任意売却事例

2025年9月よりご相談頂いた任意売却までの足跡です。スケジュール感を見て下さい。
【経緯】
① 2024年後半よりローン返済 停止
② 2025年1月 金融機関から通知 
③ 2025年2月 金融機関から通知 
④ 2025年2月 国金より仮差押
⑤ 2025年3月 保証会から通知
⑤ 2025年9月 住宅支援機構 競売開始決定 【債務者より(株)佐野へ相談】
⑥ 2025年10月 神戸市 差押
⑦ 2025年11月 裁判所から通知 (調査員の現地調査の件)
⑧ 2025年12月 裁判所 評価算出 
⑨ 2025年12月 裁判所 評価額決定 入札・改札時期決定の通知
⑩ 2025年12月 不動産売買契約(停止条件付)
⑪ 2025年12月 国金より仮差押 返済により解除
⑫ 2025年12月 神戸市 差押 返済により取下げ
⑬ 2026年1月 入札開始
⑭ 2026年1月 決済(抵当権抹消・競売取り下げ)

下記、任意売却に関する手引きです。これから、神戸在住、明石在住で何だかの理由で住宅ローンの返済が
厳しくなりそう。既に厳しいと考えられる方に参考にして頂きたいです。
任売パンフレット      

【任意売却相談時期】
最適な相談時期は①になる前です。
ローン返済が難しい。となった時点で早めのご相談が肝心です。

【対応策】
・リスケによる返済期間延長
・債権が保証会社に移るまでの金融機関との交渉

【任意売却】手続き
・査定書提出
・販売価格決定(保証会社通知)
・販売開始
・定期的な販売報告

【購入希望者による買付証明】
・抹消金額の交渉
・抵当権者(複数の場合は個別に交渉)
・その他の債務の調査と把握(市税・管理費等)
・売却経費(仲介手数料・登記費用)や引越代、その他の交渉

【決済準備】
・債権者との最終調整
・差押や仮登記の抵当権抹消手続き
・抹消書類の受渡し・競売取下げ書類の提出打合せ

【残金清算、決済】
・完了

神戸地方裁判所での競売回避の現実事例です。競売開始決定通知書の送達から現地調査、競売入札開始まで
5か月でした。尚、評価が出てからは約1ケ月半です。

神戸で(垂水区・須磨区・長田区・中央区・灘区・東灘区)でローン返済が難しくなって来ている方、どうかお早目に任意売却のご相談をお気軽にお伝え下さい。
先ずは、お話をお聞かせ下さい。秘密厳守でお伺いさせて頂きます。

最終更新日2026年1月17日

参考資料




物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

VOICE

さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。

YR
★★★★★

この度は大変お世話になりました。
スケジュールがかなりタイトな取引でしたが流石のフットワーク、処理能力で間に合わせて頂けました。
いつも親身になってこちらの質問や相談にお応え頂き安心してお任せする事が出来ました!
今後も不動産の相談は佐野さんへ1番にお願いしたい所存です。
引き続きどうぞ宜しくお願い致します。

しんいち
★★★★★

佐野さんには、相続した西宮のマンションを売却して頂きました。相続人は7名、意見の相違や日本全国に散らばっているのを整理して頂いて本当に感謝しています。相続人の中には体が悪い人なども居て、早めに高めに売却をとの声も上がっていた中、皆が納得できる値段でお客さんを連れて来てくれたことは全員が喜んでいます。
他の人の為にも頑張って下さい。それでお体気を付けて。ありがとう。

kei takeuchi
★★★★★

安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

市橋未希
★★★★★

この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。

モコモコ
★★★★★

困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります!これからもよろしくお願いいたします。

まるこ
★★★★★

佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。

hi To
★★★★★

何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

おくとぱすかいと
★★★★★

佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。

医療法人思葉会MEIN HAUS
★★★★★

何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです!

ちい
★★★★★

佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。

山口泰正
★★★★★

いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。

mipo mipo
★★★★★

以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。

moepora
★★★★★

とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。

Ohana i
★★★★★

佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。
頑張って下さい。

このご相談についてのよくある質問

不動産売却は、人生で1度あるかないかの大きな出来事です。
不安なことなどお気軽にご質問下さい。安心して決断できるように、私でお役に立てることがありましたらご協力します。

「任意売却のデメリットは何ですか?」

1.必ずしも売却できるか分からない。買主が現れるか、金融機関(債権者)が金額に同意しない場合がある。
2.買主を探す時間や、交渉する相手が多いと時間がかかる場合がある。
3.個人信用調査機関に債務整理したことの履歴が残る。カードなどが発行できない。
4.残債より高く売れる保証がない。債務が残る可能性がある。

「おおよそどれ位の期間が必要ですか?」

相談からですと、物件の買主探し、債務者交渉で半年位かかる場合もあります。

「競売になる場合もあるのですか?」

当然に考えられます。競売開始決定がされてから開札日を迎えるまでに任意売却が成立しない場合は競売となります。

破産を考えているのですが

それなら競売でも宜しいかと思います。

神戸市では競売開始決定からどれ位で入札になりますか?

混み具合や案件の数などで違いは有るかと思いますが、保証会社からの通知から約10か月程かかっております。最初の通知の時点でご相談頂ければ、半年ほどの営業時間があることになります。