神戸の土地売却で知っておくべきこと | 神戸の不動産 株式会社佐野

解決のポイント

• 整形地（きれいな形の土地）
  正方形や長方形に整った形をしている土地です。更に道路に広く面していれば、敷地全体を無駄なく使えるため、検討者の間取りニーズにも大よそ対応できそうです。その中でも、間口が狭く奥行の長い土地などは、住宅以外の用途にもニーズがありそうです。土地の形は、建築する場合に重要なポイントです。
  
  価格の考え方
  住宅を建てるのにとても向いているため、市場で一番人気があります。そのため、周りの土地の相場価格を基準に、高めの値段で売れる可能性が高いです。 さらに付け加えるとすれば、前面道路の方向や幅員また、用途地域によって建築出来る規模も変わってきますので、良し悪しによって価格にも反映されることになります。
  
  
• 旗竿地（旗のような形をした土地）
  道路から細長い通路（旗の「竿」の部分）が伸びていて、その奥に広い敷地（旗の「旗」の部分）がある土地です。道路に広く面していないため、少し奥まった場所にありますが、その分、外からの視線が届きにくく、プライバシーを守りやすいという良さもあります。地域の相場価格より、どうしても安くなってしまいます。
  
  価格の考え方
  整形地と比べると、通路部分が建物を建てるのに使いにくかったり、工事車両の出入りが少し大変だったりするデメリットがあります。そのため、整形地の70%〜80%くらいの価格になることが多いです。値段を測る一番のポイントは通路部分の間口と奥行になります。再建築可能な住宅でしたら2m以上、集合住宅4m以上が一つの目安となります。また、通路部分の接道部分から通路の根本までが2m以上、4m以上確保されていることが建築の条件となりますので、確保されているかの確認が重要なポイントです。
  
• 高台（高い場所にある土地）
  周りの土地よりも一段高い場所にある土地です。日当たりや眺めが良く、風通しも気持ちよく、水害のリスクが低いという大きなメリットがあります。一方で、道路から土地まで高低差がある場合が多く、階段が必要になったり、斜面を支えるための擁壁（ようへき）という壁が必要になる場合があります。駅やバス停までの道が坂道で、移動が少し大変なこともあります。
  
  価格の考え方
  素晴らしい眺めや日当たりの良さ、水害への強さは高く評価されます。しかし、高低差があることでかかる建築費用（擁壁の工事や基礎工事など）や、日々の生活での利便性が価格に影響します。特に擁壁の状態は、売却価格にとても大きく影響します。眺めが特に優れていたり、アクセスが比較的良好だったりすれば、良い値段で売れる可能性も十分にあります。
  
  高台の「擁壁（ようへき）」問題と売却のポイント 高台の土地では、土が崩れないように擁壁という壁が作られていることがよくあります。この擁壁の状態が、売却のしやすさに非常に影響します。
  
  擁壁とは？
  坂道や高低差のある土地で、土が崩れるのを防ぐために作られた壁のことです。安全に土地を使うためには、この擁壁がとても重要です。
  
  古い擁壁や状態が悪い擁壁 古くなっていたり、ひび割れや傾きがあったりする擁壁は、法律で定められた安全基準（「がけ条例」など）を満たしていないことがあります。その場合、そのままでは新たな建物を建てることができない（建築確認申請が下りない）ため、買い手が多額の補修・作り直し費用を負担することになり、売却価格が大幅に下がります。
  
  建築確認や検査済証の有無 擁壁の安全性を示す「建築確認」という許可や、工事が終わった後の「検査済証」が適切に発行されているかどうかも非常に重要です。これらの書類がない擁壁は、買い手にとって不安材料となり、売却価格にもそれが影響します。
  
  隣地の擁壁の影響 あなたの土地に直接ない場合でも、お隣さんの擁壁ががけ条例などに抵触している場合、あなたの土地に家を建てる際に影響が出ることがあります。例えば、安全な距離を保つために建築範囲が制限されたり、特別な対策が必要になったりすることがあります。このように、自分以外の要因も関係してくることがあるので、事前に確認しておくことが大切です。
  
• 低地（低い場所にある土地）
  周囲の土地よりも低い位置にある土地です。場所によっては水害のリスクが高い地域もあり、日当たりが悪くなるケースや、地下室を設ける際に浸水リスクが懸念されることも考えられます。
  
  水害リスクの有無や過去の災害履歴は価格に大きく影響します。ハザードマップで浸水区域に指定されている場合は、価格が下がる傾向にあります。
  
  また、低地の土地は、新しい家を建てる際に、道路と同じ高さまで地面を**盛り上げる「造成工事」に、高額な費用がかかることがあります。さらに、水道やガスといった生活に必要な設備（ライフライン）を引く際にも、土地が低いため「ポンプアップ」という特別な設備が必要になるなど、追加の工事費用が発生することがあります。
  
  これらの余分な費用を買い手が負担する必要があるため、売買価格は周辺の土地の相場よりも安く設定しないと、売れにくいケースが多くなります。
• がけ地・傾斜地（急な斜面のある土地）
  急な坂や斜面を含む土地です。多くの場合、建物を建てる際に安全のために特別な工事（擁壁工事や造成工事など）が必要になり、一般的な家を建てるよりも費用がかなり高額になる傾向があります。
  
  価格の考え方
  価格の考え方として、建物を建てるのが非常に難しく、費用も高額になるため、一般的には周りの平地の相場と比べて、売却価格が大幅に下がります。