神戸で空き家・空き地を所有している方の多くは、その活用について考えているものの、日々の生活に追われて行動に移せない。また、何から手をつければ良いのか、行動のきっかけが分からない、といった意見をよく聞きます。
空き家・空き地も、有効に活用できるケースもあれば、売買・賃貸の可能性が低いケースもあります。
ここでは、今まで聞いてきた空き家所有者の意見と空き家のリスク、売却や有効活用までの道のりについて解説します。
今現在、神戸で空き家や空き地を所有している方に参考になればと思います。
空き家、空地と聞くと誰も住まなくなった古家や解体されて更地になった土地を想像しますが、実はマンションなどの空き家が非常に多く存在し、社会問題になっています。私は、全日本不動産協会の相談員になっております。
物件の老朽化や管理費や修繕積立金の滞納など、多くの問題を抱えております。
1件1件の問題が積み重なって社会問題になっています。一気に解消する事は不可能ですが、ご相談頂いた物に関して
その人の想いをくみ取りながら、丁寧に解決して社会に貢献したいと考えています。
2026年5月7日最終更新
本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
代表取締役 佐野 雄司sano yuji
空き家の歴史に関するヒアリング
・現在に至るまでの不動産の歴史と、今後のご意向をお聞かせください。
・物件に誰が住んでいたか
・リフォーム履歴、修理箇所の有無
・取得経緯や売買契約書の有無（※取得価格の確認が必要です。手取り計算のため）
・空き家の期間、現在の状況
・残置物の有無
・心理的瑕疵などの有無
売却時に税金は掛かるか
売却して利益が出た場合には「譲渡所得税」「住民税」がかかります。
【長期譲渡所得】・保有5年超 譲渡所得税15％ 住民税5％
【短期譲渡所得】・補修5年未満 譲渡所得税30％ 住民税9％
これは、被相続人（親等）が取得した時からの年数ですので、大よそ5年超となると思います。
売却益はどのように計算すれば良いのか
【相続した物件の基の値段が分かる資料（売買契約書）が必要です】
仮に親から一戸建を相続します。 売買契約書があり4,000万円と記載していた場合
売却金額が1,500万円なら、売却益は出ていません。
相続物件の売買契約書が無く購入時の価格が不明な場合は、売れた金額の5％が取得価格となり、1500万円×5％＝75万円となります。
【利益】1,500万円ｰ75万円＝1,425万円となり
5年以上の長期譲渡なら1,425万円×20％＝285万円が税金となります。
【戸建】3000万円特別控除や解体補助金が受けられるか調査
・建物の築年月、耐震補強工事の有無などを確認します。
・相続してからの期間を確認します。
・売却時の税制優遇の可能性や、空き家解体補助金などの適用について調査します。
【注意】
・詳細は、所管の税務署または税理士にお尋ねください。
・補助金の適用については、市町村にお尋ねください。
【マンション】現況確認と管理費・修繕積立金（管修費）の支払いについて
マンションは、相続後も途切れなく管理費・修繕積立金などのランニングコストが必要なため、（私の）経験上、団地などランニングコストが安価な物件を除くと、長期空き家に出会う機会が多くありません。
※空き家になってから管理費や修繕積立金を滞納している場合は、売却時に清算が必要です。売却を前提に考える場合は（その滞納状況の）確認が必要です。
売却査定と賃料査定で最適な活用方法を考える
売却査定と賃料査定で、物件の最適な出口戦略をご提案します。 図面や写真をご用意いただければ、まずは机上査定をいたします。訪問査定も承ります。
売却だけでなく賃貸もご検討の場合には、賃貸に出す際のリフォーム概算見積もりも同時に作成いたします。
実際に数字をご覧いただき、具体的なイメージをつかんでいただくことができます。
賃貸で収益化？売却が有利かを判断します
賃貸で収益化される場合、改修工事などのイニシャルコストや想定家賃を検討し、利回りを算出します。また、早期売却や市場とじっくり向き合う場合など、お客様の計画に合わせた大まかな評価もお伝えします。意見交換を重ねながら、貴方にとってのベストな選択肢を一緒に決めていきましょう。
空き家を仲介にて売却します。
空き家の売却先は、再生して賃貸に貸す家主業の方。若しくは、自分で住む人。となります。神戸市にも手付かずの空き家が増えてきました。我が町垂水でも、本多聞、多聞台、南多聞、東垂水地区、舞子坂、サッと探しただけでも沢山空き家らいい物件があります。
一目で分かる空き家も有れば、きっと住んでいないんだろうな。と思わせる物件もあります。内外装を手入れをしなければ、傷みも早くなり物件の価値も下がってしまいます。
なかなか処分に踏み切れないお気持ちも分かります。現状等お気軽にご相談下さい。
空き家を弊社が買取致します。
原則、少しでも高く売却しようと仲介で売却となりますが、荷物の処分や取引後の面倒なことに関わりたくない。との事でしたら買取査定をさせて頂きます。
場所や状態によって弊社で買取が不可能な物件もございます。その際は、少しでも高く買って頂ける買取業者さんをご紹介させて頂きます。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。
確実に売却を進めるためには、手続きの流れを把握しておくことが重要です。
不動産取引についての流れをご紹介します。
お急ぎの方はお電話で 090ｰ8531ｰ3774
そうでない方は、メール（sano@kabusano.co.jp)や物件査定フォームからお問合せ下さい。
何卒よろしくお願い申し上げます。
司法書士・税理士・保険業者・解体・リフォーム業者さんなど信頼できる仲間と協業しています。
ご相談は無料です。聞きにくいことも各専門家が的確に応対します。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
自分の住んでいる垂水の街で思う事。
実家も現在の住まいも神戸市垂水区です。
昔は空き地で野球をしたり、小さな丘で虫取りをしたり子供がみんなで遊んでいた場所も
マンション、戸建分譲、駐車場になってしまい寂しい限りです。また、街から子供たちの数も減り
高齢者ばかりが目立ちます。私も50歳手前、父も他界し母は一人暮らし。当たり前なのですが
昔、キラキラして見えていた街もくすんで見えます。
ロードサイドの土地は、ドラッグストア、葬儀屋、スパーばかりです。
誰もこの姿を望んでいないと思います。現に建設の説明会には、多くの反対意見があります。
それには、店舗の進入路や信号機の前後で事故が起きやすかったりも有りますが、根本的に
飽和している中で、必要性を感じない。と言う意見もあります。
不動産屋として思う事は、その土地に適正なものが建築されていないと非情に違和感を覚えます。
ロードサイドの建売住宅、値段だけで売却した？それとも任せた不動産業者が何も考えずに建売業者に販売した？など思うことがあります。
テナント誘致しても、今まで必要性が高い飲食店や物販店を退去させて別のテナントを誘致する。
地域住民は怒っています。偉い人が考える事なので、口出しできないことかもしれませんが、近所で生活している人が喜ぶような都市計画の再編も必要かと思います。
不動産屋として売上も欲しいですが、街、地域、国を大切にできる考えを根本に持った取引を優先したいですね。
2026年2月7日最終更新
家のポストに、岡田ゆうじ市議の有益なチラシが投函されました。共有させて頂きました。
マンション・団地の空き家について
空き家は、戸建などを連想しますが、実はマンションや団地などの方が多く存在しています。
空き家になったマンションや団地の傷みも非常に早いです。しかも、相続などで取得したが管理費や修繕積立金を未払いのまま放置している物件の話しもお聞きしました。
こちらの物件に関しては、数年空き家になっていた様ですが、「上階からの漏水」で数か所が傷んだまま。
となっていました。通風しない物件内部は壁紙は割れて来ますし、畳もパリパリ。電子機器からの液漏れが発生していました。物件の価値も下がるので早めの対応が宜しいかと思います。
■神陵台東住宅（空き家）成約済
空き家相談の物件（事例）
■加古川市米田町米田 戸建（空き家）仲介で成約済
■東大阪市大蓮東 戸建（空き家）仲介で成約済
■丹波市柏原町 戸建（空き家）仲介で成約済
■神戸市西区玉津町（空き家）仲介で成約済
■神戸市垂水区星が丘（空き家）仲介で成約済
■明石市王子2丁目（空き家）買取で成約済
空き家の片づけ方について
空き家の処分でのご相談は、多くの場合、親や親類の家になります。
相続して多くは、半年以上経過してからのご相談になります。やはり、親が亡くなって直ぐにと言うのは
気持ちの整理が出来ていなかったり、それ以上に動く気がしない。と言うのが現実的です。
自分自身、父が亡くなった後に直ぐに何か行動を起こす気にもなれませんでした。
ある程度、自分の気持ちが落ち着いて、関係者みんなで話し合って合意した時に初めて、不動産業者への相談や査定依頼などで動くのが宜しいかと思います。
相続空き家の売却をご検討の場合は、家に置いている荷物もそのままに、先ずはご相談下さい。
但し、多くの財産を持っておられ相続した場合は、遺産分割協議や相続税など、様々な手続きを行う必要があります。相続税を捻出するために不動産を換金しなければならない場合は急務となります。
※遺品整理などの良心的な金額で引き受けて下さる処分業者さんを紹介させて頂きます。
ゴミ屋さんと解体業者さんは相見積を取っても、どれが真面な金額なのか分からない業種です。
安ければ不安になりますし、高ければ、ぼったくられているのかと思いますし、難しいのです。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。
この度は大変お世話になりました。
スケジュールがかなりタイトな取引でしたが流石のフットワーク、処理能力で間に合わせて頂けました。
いつも親身になってこちらの質問や相談にお応え頂き安心してお任せする事が出来ました！
今後も不動産の相談は佐野さんへ1番にお願いしたい所存です。
引き続きどうぞ宜しくお願い致します。
佐野さんには、相続した西宮のマンションを売却して頂きました。相続人は７名、意見の相違や日本全国に散らばっているのを整理して頂いて本当に感謝しています。相続人の中には体が悪い人なども居て、早めに高めに売却をとの声も上がっていた中、皆が納得できる値段でお客さんを連れて来てくれたことは全員が喜んでいます。
他の人の為にも頑張って下さい。それでお体気を付けて。ありがとう。
安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。
困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります！これからもよろしくお願いいたします。
佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。
何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。
佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。
何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです！
佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。
いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。
以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。
とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。
佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。頑張って下さい。
不動産売却は、人生で1度あるかないかの大きな出来事です。
不安なことなどお気軽にご質問下さい。安心して決断できるように、私でお役に立てることがありましたらご協力します。
神戸市では、「1981年(昭和56年)5月31日以前に着工した建物で腐朽・破損のある空き家」を解体する場合に、空き家の所有者が補助を受けられます。補助の相談や申請はすまいるネットの窓口で行っています。
管理者責任があります。建物の外壁の落下や塀の倒壊などで第三者に被害を与えた場合、所有者が損害賠償を負う可能性があります。
神戸市すまいの相談窓口「すまいるネット」
https://www.smilenet.kobe-rma.or.jp/ があります。
本当に質の良い不動産取引を提案し
過程、結果の可視化に努め
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
2024年4月設立の当社は、まだ始まったばかりの会社です。不動産取引の慣習は大切にしながらも固定概念にとらわれず、お客様の立場に立って「こうした方がスムーズに進む」「理解しやすい」など、お互いの合意事項であれば柔軟に対応いたします。
不動産業界で過ごした20年間は、お客様に育てていただいたと言っても過言ではありません。全ては取引を通じて知識、経験値、接客、そして心構えを身につけることができました。
ライフステージの変化による住み替え、住宅ローンの支払い苦による任意売却、離婚による売却、相続による処分、孤独死による売却、紛争による資産売却、認知症による成年後見制度を利用した売却、外国籍の方による売却など、様々なケースを経験してきました。
また、私自身の不動産売買や離婚、10年間の父子家庭生活、そして再婚によるステップファミリーの経験も、同じ悩みを抱える方々に寄り添える力になると信じています。
不動産売却において、私たちは選ばれる立場にあります。売主様は「早く、高く、良い人に買ってもらいたい」と願って依頼されます。
では、何を基準に依頼先を選べば良いのでしょうか。「大手の看板」でしょうか、それとも「一括査定で一番高額な査定額を提示した会社」でしょうか。大切なのは、あなたの不動産を責任を持って売ってくれる「人」です。私の中で一番大切なことは、嘘をつかないこと、知ったふりをしないこと、そして無責任な話をしないことです。これらが不動産取引におけるトラブルの要因となるからです。
営業マン時代から、私は売主様にも買主様にも、一人のお客様とじっくり話す時間を大切にしてきました。時間をかけて様々な情報を共有したいと考えています。思うようにいかない期間、悩ましい時間こそ積極的に共有すべきだと考えます。
知り合いからは「佐野さんは熱狂的なマニアファンがいる」と言われます。これは私にとって最高の褒め言葉です。
私の得意分野は、通常の売却や賃貸はさることながら難解な権利関係、成年後見や任意売却等です。
法務や税務の専門家と供に考えながら仕事を進めて行くことが好きです。
また私は、不動産そのものや建築物に加え、売主様が取得された歴史的背景、そこでの生活、そして人生そのものに興味があります。
このような会社ではございますが、ご縁を大切にしながら仕事を進めております。売主様の利益に貢献できるよう精進して参ります。どうぞよろしくお願いいたします。
| 会社名 | 株式会社 佐野 |
|---|---|
| 住所 | 〒650-0042 兵庫県神戸市中央区波止場町6-8 |
| 定休日 | 水曜日 |
| TEL | 078-977-7015 |
| FAX | 078-977-7016 |
| 代表取締役 | 佐野 雄司（さの ゆうじ） |
| 許認可 |
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