不動産の「交換契約」は、売買代金を支払う代わりに「お互いの不動産を物々交換する」という契約形態です。
未だ、不動産営業人生で１回しか経験していません。等価交換と言われるものです。
一般的には、親族間や隣地所有者との境界整理、あるいは法人間の資産組み換えなどで利用されます。売買とは異なる特有のルールや税制メリット（特例）があるため、概要を分かりやすく整理しました。
不動産の交換契約はどんなものなのか？
解決のポイント
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交換契約の基本ルール
通常の売買契約と大きく違うのは、対価が「お金」ではなく「物（不動産）」である点です。
契約の成立: 互いの不動産を移転することを約束することで成立します。
■交換差金（こうかんさきん）: 互いの物件価格が完全に一致することは稀です。その差額を埋めるために支払われる現金を「交換差金」と呼びます。
■瑕疵担保責任（契約不適合責任）: 売買と同様に、引き渡した物件に不具合があれば責任を負う必要があります。 -
最大のメリット：所得税の特例
不動産を売却すると通常は「譲渡所得税」がかかりますが、一定の条件を満たすと「固定資産の交換の特例」が受けられ、課税を将来に繰り延べ（先送り）できます。
特例を受けるための主な要件
■1年以上の所有: 互いに1年以上所有していた固定資産であること。
■同じ種類の資産: 土地と土地、建物と建物など、同じ種類の交換であること（土地と建物は不可）。
■同じ用途で使用: 交換後も、前の資産と同じ用途（宅地なら宅地、店舗なら店舗）で使用すること。
■価格差が20%以内: 互いの物件の時価の差額が、高い方の価格の20%以内であること。 -
注意点とデメリット
■時価の算定が難しい: 特例を受けるためには「適正な時価」で取引する必要があります。恣意的な価格設定をすると、税務署から贈与税の指摘を受けるリスクがあります。
■諸費用はかかる: 売買代金は発生しなくても、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙代などの諸コストは通常通り発生します。
■住宅ローンの調整: 住宅ローンが残っている物件の場合、銀行の承諾を得るのが非常に難しく、基本的には完済が必要です。
VOICE
さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。
- しんいち
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★★★★★
佐野さんには、相続した西宮のマンションを売却して頂きました。相続人は７名、意見の相違や日本全国に散らばっているのを整理して頂いて本当に感謝しています。相続人の中には体が悪い人なども居て、早めに高めに売却をとの声も上がっていた中、皆が納得できる値段でお客さんを連れて来てくれたことは全員が喜んでいます。
他の人の為にも頑張って下さい。それでお体気を付けて。ありがとう。
- 市橋未希
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★★★★★
この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。
- モコモコ
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★★★★★
困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります！これからもよろしくお願いいたします。
- まるこ
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★★★★★
佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。
- hi To
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★★★★★
何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。
- 医療法人思葉会MEIN HAUS
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★★★★★
何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです！
