神戸市　売却依頼　売れにくい市場を乗り越える | 神戸の不動産 株式会社佐野

現地で物件を拝見した瞬間、私は「この家は、必ず選ばれる」と確信しました。

■言葉以上に伝わる「住まいへの愛情」

一歩足を踏み入れれば、誰にでも分かります。売主様がこれまでどれほど丁寧に、この家を大切にされてきたか。 特に感動したのは、水回りの状態です。キッチン、お風呂、洗面、そしてトイレ。隅々まで手入れが行き届いたその美しさは、内覧に来られる方へ何よりも強い説得力となります。
■心を動かした「光の演出」と「おもてなし」

間取りの魅力も格別です。玄関からリビングへ向かう際、落ち着いた空間からパッと明るい場所へ抜けるあの開放感は、この物件ならではの「GOODポイント」です。

また、私が伺うにあたって一生懸命に片付けてくださったそのお姿に、胸が熱くなりました。 「次に住む人への気遣い」ができる売主様。 その素晴らしいお人柄が、家全体に温かい空気感を作り出しています。

リスク管理と数字の可視化で買替を管理

不動産売却、特に買い替えを伴うケースでは「いくらで売れるか」だけでなく、「手元にいくら残るか」の正確な把握が成否を分けます。

■損益分岐点の「完全見える化」

査定額とその根拠をご提示した上で、最終的な販売価格は売主様に決定いただきます。その際、弊社ではエクセルを用いた詳細な収支シミュレーションを作成します。

売却価格ごとの実数値を算出： 「〇〇万円で売れた場合、諸経費・ローン残債を差し引いて、手元にいくら残る（または不足するか）」を明確にします。

許容範囲の事前合意： どこまでなら価格交渉に応じられるか、損益分岐点はどこかを事前に打ち合わせます。不足分が出る場合に「経費を借り入れるのか、自己資金で補填するのか」という出口戦略まで踏み込んで決定します。

■ 購入先まで見据えた「総額」の算出

土地購入後の建物建築費用まで含めた総予算を大まかに算出し、無理のない返済計画をご提案します。 売却と購入、両方の数字を繋ぎ合わせて初めて、安心できる住み替えが始まります。

図面作成、写真撮影、管理会社への確認を経て販売を開始しました。 自社HPをはじめ、SUUMOやアットホーム等のポータルサイト、およびレインズへの登録を完了し、現在は直接の反響や仲介業者様からの紹介を待っている状態です。

ホームページや各ポータルサイトの閲覧状況を分析したところ、公開から2週間が経過し、概ねの傾向が見えてきました。残念ながら、新規登録物件であるにもかかわらず、インターネット広告からの有効な反響は得られておりません。閲覧数（PV）はPC・スマートフォンを合わせても1日一桁台に留まっており、非常に厳しい集客状況です。

「厳しい販売状況が続く中だからこそ、週に1回は必ず売主様へ状況報告を行います。私たち営業担当も『共に戦っている』という想いです。

周辺の新規物件や成約物件の情報を共有するのはもちろん、特筆すべき報告内容がない時でも、過去の統計に基づいた『成約の多い時期』の解説や『3ヶ月ごとの簡易査定』を実施し、価格改定のタイミングなどを積極的にご提案していきます。」

SUUMOやアットホームなどのポータルサイトでは、「お気に入り登録」の数を確認することが可能です。

先日お伝えした通り、興味を持っていただいた方からの反響を促すべく価格変更を行いましたが、その幅は一般的な不動産取引の慣例とは異なるものでした。

■一般的な変更例： 1,980万円 → 1,880万円（100万円単位）、1,980万円 → 1,930万円（50万円単位）

■今回の変更内容： 1,980万円 → 1,970万円、1,960万円（10万円単位の小刻みな変更）

このように非常に小さな幅で改定した狙いは、価格更新によってサイト内での掲載順位を上げ、露出を増やすことにあります。また、同時に対外的に「大幅な値下げは行わない」という市場へのサインを送る意図もありました。

しかしながら、残念ながら今回の価格変更では、期待していた反響を得るまでには至りませんでした。

4月から販売を開始しましたが、6月時点で反響・案内ともに0件。
業者からの問い合わせすらありません。 7月、8月の夏場に入ると閲覧数は1日5PV以下まで落ち込み、完全に動きが止まってしまいました。

周辺物件も同様の状況で、まさに手も足も出ない状態です。 9月になれば新規物件が登場し、既存物件の価格変更も予想されます。その「動き」が出るタイミングを逃さないよう、今はじっと我慢の時。 非常に苦しい状況ですが、次の一手のために耐え抜こうと思います。

対抗馬となりそうな物件をマークしていましたが、なんと先に売れてしまいました。しかも、大幅な値下げをしての成約です。 同じエリアに検討客がいたにもかかわらず、こちらの物件が検討の土台にすら上がらなかったこと、お声もかからなかった事実に、正直なところ危機感を覚えました。

その結果をありのまま売主に報告しました。 私としては、現在の価格設定が間違っているとは思いません。内覧さえしていただければ、必ず気に入っていただける自信がある物件です。

そこで、今後の営業方針を明確に伝えました。年内に契約するための「最後のチャンス」として、予想成約手数料の3分の2を経費として計上。11月中旬、垂水区・須磨区・北区にカラー折込広告とポスティング広告を実施しました。

「年内に反響が得られない場合、私としてもやれることはすべてやり切りますが、その時は価格を変更しましょう」

そう売主に伝え、私の覚悟を示しました。

土曜日に配布しました。 昔から広告配布の際は、土曜日・日曜日に反響を得るのがセオリーだったからです。

土曜日の朝から緊張しながら電話を待ちましたが、鳴ることはありませんでした。 しかし、日曜日の午後、業者さんから「内覧させてほしい」と連絡がありました。

おそらく、私の出した広告を見て、付き合いのある不動産業者さんへ連絡したのだと思います。それでも、反響があったことがとても嬉しかったです。

内覧の翌日に購入申込をいただきました。当初は大幅な指値が入り、一時は暗雲が立ち込めましたが、数日間にわたる交渉の結果、最終的には双方納得のいく条件で折り合うことができました。

引渡しについては、お買い替えということもあり、一定の期間をいただく形となります。売主様との約束を果たすことができただけでなく、最低売却価格を大きく上回る条件で成約に至り、担当として安堵しております。

神戸の不動産に携わり、20年以上が経ちました。 神戸市垂水区から始まった私のキャリアは、明石市、東灘区、西宮市、神戸市西区へと拠点を広げ、現在は神戸市内全域、芦屋市、西宮市、明石市、宝塚市、三田市、三木市、丹波市など、兵庫県内全域で取引をさせていただいております。

昨今、比較的売却しやすいと予想した物件でも、スムーズに成約に至らないケースが増えていると感じています。市場価格の底上げも要因の一つですが、供給量や情報量の過多による影響が非常に大きいのが現状です。売却が長期化すれば、売主様の心身の負担も大きくなってしまいます。

だからこそ、売主様にとって大切なのは、「プロが常に伴走している」という安心感だと確信しています。 思うような結果が出ない時、「なぜ自分の物件は選ばれないのか」と不安になることもあるでしょう。しかし、私たちは現在の市場動向を的確にお伝えし、その先の予測を立て、出口戦略を明確に示すことができます。

不動産売却で最も大切なことは、「メリハリ」と「物件を動かすこと」です。 市場の動きが鈍い時期は静かに機を待ち、それ以外は小さな変化であっても継続的にアクションを起こし続ける。この一歩一歩が成約への近道です。

私はこの信念のもと、一般媒介で途中参加した物件も数多く成約に導いて参りました。 今日から探し始める人にとっては、半年前から売り出されている物件であっても「新着物件」です。その意識を忘れず、お預かりした物件を常に「今、最も魅力的な物件」として営業活動を行っております。

安心して、大切な不動産の売却をお任せください。

2026年2月9日　文章作成　佐野雄司