不動産売却について

神戸のマンション売却は「この3つだけ」

ご自宅の売却を考え始めたあなたへ。多くの方が経験する「家の売却」は、人生の中でも大きなイベントの一つです。しかし、「どうすれば高く売れるの?」「内覧でどんなことを見られるんだろう?」といった不安を抱えていませんか?

【内覧までに居住中の物件で努力したいこと】

・とにかく物を減らす。
捨てる。クローゼットに入れる。入りきらない物は段ボールに詰めてバルコニーに出す。
床に物を置かない。こんな感じで住めるん?!って思ってもらえたらOKです。

・水廻りの掃除
キッチン・レンジフード・浴室・洗面・トイレ。やったことがない位に掃除して下さい。
「気力がない」「時間がない」場合には、ハウスクリーニングをオススメします!
住んでてこんなに綺麗に使えるん?!と思われたらOKです。

・極論は、見た目です。
設備が古くて次の買主が交換する前提でも、全く印象が違います。内覧の一瞬は日常の切り抜きです。
その時、室内の状況が良好なら昨日までは散らかっていても今までもずっと綺麗に生活してきた事になります。 ずるい考えかもしれませんが、見にきている人はその一回の内覧日が全てなのです!

内覧時に絶対にした方が良いこと:照明器具点灯と空調管理
2025年11月23日、弊社媒介の居住中マンションの内覧がありました。

日中の外気は18度で、この季節にしては暖かい日和でしたが、トイレ以外の全ての部屋のドアを開放し、全ての電気を点灯、さらに暖房器具をつけて、全ての部屋が暖かい状態で内覧者をお迎えできるように売主に事前にお願いしました。

メインバルコニーは東向きのため、午後からの室内は陰ってきます。しかし、初めからどの部屋も明るく、温度が一定の室内は印象が良く、滞在時間も通常より長くなります。売主のこうした気配りが、人間的にも物件的にも好印象を与えます。居住中の物件の場合、ぜひお客様をお迎えする準備を行ってください。

解決のポイント

  • 今からでも間に合う!高く売却する行動
    ・水廻り(キッチン・風呂・洗面・トイレ)とにかく自力で掃除、綺麗にならない場合は数万円でハウスクリーンングをご依頼ください。汚れていれば簡単に値交渉に引き込まれます。50~100万円の費用対効果あり。
  • 買主様が内覧で見る「究極のベスト3」
    •「明るさ」: 全ての部屋の電気を付けて、カーテンは房で整える。
    •「清潔感」: 物が多くても整理整頓された家は、「大切に住まれてきた家」という安心感を与る
    •「売主の人柄、第一印象」: 買主は良い人から買いたいと願っている。
  • 共用部分で「見られる・聞かれるポイント」とは?
    •共有設備の充実度: エレベーターの数(朝の込み具合)駐車場のサイズ、宅配ボックスや防犯面
    •管理体制の良さ: ゴミ置き場(ゴミ出し可能な日時)管理人がどんな人か。住民の年齢層
    ・役員の選出。抽選や輪番制など。
    •近隣住民の雰囲気: 上下左右の住人の方々との関係性。家族構成や騒音等のトラブルの有無。

私がお手伝いできること

本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。

代表取締役 佐野 雄司sano yuji

  • 荷物処分業者・ハウスクリーニング・リフォーム業者と提携しています。

    不動産売却に必要なデバイスは全て紹介可能です。
    仕事内容、価格もこれまでの実績で確かな専門業者をご紹介致します。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

お手続きの流れ

不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。
確実に売却を進めるためには、手続きの流れを把握しておくことが重要です。
不動産取引についての流れをご紹介します。

  1. STEP
    査定依頼(無料)

    先ずはお気軽に査定依頼を申込下さい。
    物件所在地、取得経緯、売却時期等をお知らせ頂き参考価格程度で知りたいのか現地調査を含む精度の高い査定を望むかをお伝え下さい。
    お問合せは専用フォーム、メール、電話、LINEで査定は無料です。

  2. STEP
    査定結果の説明

    弊社では、査定結果を原則対面でご説明をさせて頂いております。お住まいが遠方の場合は電話やTV電話などでも可能です。なぜ、この査定額なのかの根拠をご説明することと同時に、売主の想いや売主しか知り得ないことなどをお伺い出来ればと考えております。
    また、売却理由や成約希望時期に応じて販売経路や方法が変わって参りますので、弊社が売却をお任せ頂ければ、どのように進めて行くかを合わせてご説明致します。

  3. STEP
    媒介契約を締結

    媒介契約の種類は3種類 (媒介期限は3か月、無料)
    ・一般媒介契約 (複数の会社に依頼できる一番気軽な契約)
    ・専任媒介契約 (1社だけ。2週間に一度の報告義務あり・自己発見能力あり)
    ・専属専任媒介契約 (1社だけ、1週間に一度の報告義務あり・自己発見能力なし)

    最初は圧倒的に専任媒介契約を結ぶ売主が多いと感じます。不動産業者としても1社で窓口として媒介したいと考えるのが普通です。その際は、きちんと広告を実施したり近畿レインズ(不動産会社だけが閲覧できる物件登録サイト)に登録して囲い込みされないかを確かめる必要があります。
    但し秘密に売りたい。他の不動産業者さんに売りに出ていることを知られたくない。など理由がある場合には、近畿レインズに登録するか否かを選択できる一般媒介契約を行う場合があります。

    一般・専任・専属専任のいずれにせよ。自分の考えに合った契約をすることが望ましく、「何かあった時だけで連絡があれば」「まめに報告してほしい」、ある程度信頼して任せるなのか、自分の意見するなど、売主と媒介業者との関係性にもよって決めれば良いものだと思います。
    私の中では、どんな状況でも営業方法に大差はありません。

  4. STEP
    販売の準備

    【販売資料作成のための準備】
    ・外観・室内の写真撮影
    ・図面作成
    ・設備故障についてのヒアリング
    ・リフォーム履歴について詳しい時期や箇所のヒアリング
    ・近隣住人についてのヒアリング
    ・管理費、修繕積立金の確認と一時金や値上げ、大規模修繕計画の有無
    【内覧のための準備】
    ・居住販売時での整理整頓と掃除
    ・空家販売時でのハウスクリーニングや修理
    【契約条件の共有】
    ・契約不適合の有無
    ・設備保証の有無

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

お手続きの費用について

お手続きの費用についてご案内いたします。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合に支払う手数料です。
宅地建物取引業法で上限が定められており、以下の計算式で算出されます。
売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税
例えば、3,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料は以下のようになります。
3,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税(10%)= 105万6千円

※2024年7月1日に不動産売買の仲介手数料に関する法改正がありました。それにより今まで400万円以下に適応されていた特例が拡充して800万円以下の物件まで仲介手数料は最大33万円(税込)受領できることになりました。

印紙

印紙税の税額は、不動産売買価格(契約金額)に応じて定まります。

・50万円超 100万円以下  500円
・100万円超 500万円以下 1,000円 
・500万円超 1,000万円以下 5,000円
・1,000万円超 5,000万円以下 1万円
・5,000万円超 1億円以下   3万円
・1億円超   5億円以下   6万円
・5億円超   10億円以下  16万円
・10億円超  50億円以下  32万円

※1,000万円超~5,000万円以下に関しては、令和9年3月31日まで軽減措置が設けられています。(50%減)

登記費用

決済時に司法書士に支払う費用を言います。
抵当権の抹消の有無、住所移転の有無にもよりますが、税込3.5万円~5万円です。

税金

【短期譲渡所得と長期譲渡所得について】
 ※売却して利益が出た場合。

間違いやすいのが、短期は所有期間が5年以下、長期は所有期間が5年超の場合となります。相続による取得の場合には、非相続人(お亡くなりになった方)が取得してからの年月になります。相続してからの5年以下、5年超ではありません。

【譲渡所得税】

長期譲渡所得 所得税15%  住民税5%
短期譲渡所得 所得税30%  住民税9%

 

例)譲渡所得税にかかる税額は?

一人暮らしの父の自宅(昭和53年築の家屋とその土地(父所有)を令和64月に相続しましたが、空き家になっていました。取り壊しをして土地を令和610月に3,400万円で売却しました。解体費用は200万円、取得費は不明です。(取得費が不明の場合は、売却価格の5%計算になります)

売却価格3400—(概算取得3,400×5%+取得費・譲渡費用300)=3030万円
譲渡益3030—特別控除300030万円
30万円×税率20.315%=6945

最後になりますが、売却した場合の確定申告期限は翌年の3月になります。
その際、売買契約書、登記簿謄本、手数料や解体費用など経費の分かる見積書などが必要となりますので準備が必要です。

注意点

  • 令和611日以降の譲渡: 令和611日以降の譲渡については、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減少します。
  • 詳しくは必ず所管税務署、税理士にお尋ねください。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

対応・提案事例

芦屋市のマンション 成約事例


2025年2月、芦屋市大東町の妹が所有するマンションを売却した事例です。身内だから言える話ですが家族4人。夫婦二人共働きで、とにかく平日は忙しい。土日は子供たちの習い事に朝から夕方まで。弟はお洒落で洋服や靴などの収集。そこに可愛いチワワのチョコちゃん。急に家を売ることになり、築14年で物件はまだまだ良いけれど。とにかく散らかっている状態。

〇解決策
1.引越し用意(段ボールに使わなさそうな物を詰めてまとめる)
2.クローゼット、押入に段ボールを収納、大物は実家に。要らないものは人にあげる。
3.バルコニーをデッキブラシで掃除(一部にシートを敷く)
4.収納に入きらない段ボールをバルコニーに濡れないように養生して置く
5.出来る限り、どの部屋も床に物を置かない様に整理整頓
6.キッチン廻り、使っていない食器、調味料を処分、キッチン天盤に物を置かない努力
7.洗面化粧台(ほとんどの物を三面鏡に収納)見た目スッキリ。
8.浴室(長年の水垢等を徹底的に掃除、これが一番大変だった)
9.トイレは、さっと掃除で大丈夫だった。
10.フローリングの床をマジックリンで拭き掃除(めっちゃ汚い・・)
11.全室の窓拭き
※内覧時は子供、犬は外で遊びに行かせて長く滞在できるように準備した。

〇結果
一組目の内覧でローン事前審査中に二組目のお客様が現金で申込。
売却期限があったので相場で販売開始したこともあり、スタートから約二週間で成約。

Q&A 

Q&A 「空き家で売るのと住んでいるとのどちらが売れやすいですか?」



恐らく今までの経験則で言うと「空き家」となります。なぜなら内覧時に気兼ねなくご覧頂けること。
いつでもカギさえ手配出来れば内覧可能なことが挙げられます。

Q&A 「築年数も古い物件ですがリフォームしてから売った方が良いですか?」



現在、原材料の高騰で内装資材も高額になっており個人の売主が、リフォームをして売却するスキーム自体が時代に合わなくなっています。物件価格にリフォーム費用をONしての売却も合わない格好です。
原状のままの売却が金銭的にも望ましいと考えています。

神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
20251122日 文章作成 佐野雄司

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

VOICE

さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。

kei takeuchi
★★★★★

安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

市橋未希
★★★★★

この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。

モコモコ
★★★★★

困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります!これからもよろしくお願いいたします。

まるこ
★★★★★

佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。

hi To
★★★★★

何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

おくとぱすかいと
★★★★★

佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。

医療法人思葉会MEIN HAUS
★★★★★

何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです!

ちい
★★★★★

佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。

山口泰正
★★★★★

いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。

mipo mipo
★★★★★

以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。

moepora
★★★★★

とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。

Ohana i
★★★★★

佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。
頑張って下さい。