不動産売却について

神戸で建物付き土地を今から売却の方へ

不動産を売却する際、「古家付き土地」として扱うか「中古戸建」として扱うかは、築年数だけでは判断できません。
最も重要なのは、『建物に経済的な価値があるかないかです。

中古戸建:この表現を使うのは、建物自体に十分な価値があり、買主さまがそのまま住んだり、リフォームして活用することを想定している場合です。建物の築年数や状態、間取り、設備などが売買価格に大きく影響します。例えば、築年数が経っていても、丁寧にリフォームされ、すぐに住める状態の住宅は「中古戸建」として販売されます。

古家付き土地:一方、「古家付き土地」として扱うのは、建物自体にはほとんど経済的な価値がなく、買主さまが建物を解体し、新たに家を建てる(新築する)ことを前提としている場合です。この場合、売買価格の大部分は土地の価値で決まります。そのため、売却時には建物解体費用が、実質的に土地の販売価格から差し引かれると考えておく必要があります。

解決のポイント

  • 結論:土地は解体せずに売る
    1. 解体すると、戸建リノベーションを検討する買主層を逃すことになります。建物にまだ利用価値がある場合は、そのまま売却することで多様な買主層にアプローチできる可能性があります。

    2. 売却の長期化リスク: 解体費用をかけても売却が長引くと、先に支払った解体費用が売主の負担となる上、建物がないために固定資産税が最大6倍になるなど、税負担が増加するリスクがあります。

    3. 販売価格の提示方法によっては、「解体更地渡し」として提示しても構いません。予め解体費用を見積もり、土地価格に解体費用を上乗せして販売価格とします。 (または:「予め解体費用を見積もり、土地価格に加算して販売価格とします。」)

    ※ 商業エリアやロードサイドなどの事業用(物件)に関しては、解体後の更地が良い場合もあります。

  • 古家付き土地は、原則現況渡しで
    メリット
    1.解体費用がかからない: 売主は解体費用を負担する必要がありません。
    2.固定資産税の軽減措置が継続: 売却まで固定資産税の軽減措置が適用されるため、税負担を抑えられます。
    3.多様な買主層への売却可能性: 再利用やリノベーションを検討する買主にも売却の可能性があります。

    デメリット
    1.売却価格の交渉が難しくなる: 買主は解体費用を負担する必要があるため、その分を考慮して購入価格を交渉してくることが多くなります。
    2.地中埋設物のリスクが残る: 売却後に地中埋設物が見つかった場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
  • 解体して「更地」で売却にする場合
    メリット

    1.土地の価値が明確になり、交渉がスムーズになる: 土地本来の価値が分かりやすくなるため、価格交渉が円滑に進むことがあります。特に需要の高い、売れやすい土地においては効果的です。

    2.売却後のトラブルリスクを低減できる: 地中埋設物(旧基礎、浄化槽など)の有無を事前に確認し、撤去した上で引き渡せるため、売却後の契約不適合責任(旧・瑕疵担保責任)のリスクを減らせます。

    デメリット
    1.解体費用が売主負担となる: 数十万円から数百万円の解体費用が売主の負担となります。

    2.固定資産税が高くなる可能性がある: 住宅が建っている土地に適用される固定資産税の軽減措置が、解体により適用外となり、固定資産税が最大6倍になることがあります。売却が長期化すると、その分税負担が増加する可能性があります。

対応・提案事例

神戸市西区古家付き土地の成約事例


空き家、相続でご相談頂きました。相続してから2年位が経過していました。

古家付き土地なのか、中古戸建なのかは「建物に経済的価値が残っているか」と冒頭で説明をしましたが、改修工事を行えば使用できなくはないけれど、建物を使う人がいるかな?と微妙な判断になる物件も中には存在します。

築年数はそれなりに経過しているけれど、比較的丁寧に使用されている物件などです。

そこで売却の仕方として、土地として需要があるか。建物は使えないことは無いけれど、郊外の立地条件で車庫が1台しかない。など悩む所です。
悩めば、いつも二通りで営業を行います。

車庫1台の戸建と言えば購入できる層狙い。土地売りだとすればハウスメーカー、工務店のお客様狙いで、更地渡し、現状渡しの両方で対応できる様に予め見積を用意しておきます。

様々なお客様にご検討頂く中で、私の場合はリフォームや解体工事などの営業も5年以上していた経験が生きてきて、スムーズな営業が行えます。
今回は、予想外にリフォームをして賃貸したいと言うオーナーさんが購入されました。

尚、貸戸建が少ないことで、募集1か月も経たずに近隣の会社の寮として借りたいと申込が入りました。全てが予想外の展開でしたが、売主様には、準備万端で販売を行った営業方針にお褒めのお言葉を頂きました。

「解体更地渡し」での成約事例

【成約事例】加古川市土地 解体更地渡し 売主による滅失登記を実施
売却理由:資産の処分(空家)
販売から成約まで約9か月 ※契約後解体

【成約事例】東大阪市土地 解体更地渡し 売主による滅失登記を実施
売却理由:買替で次の住まいを先行購入(空家)
販売から成約まで約3か月 ※契約後解体

神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
202511月30日 文章作成 佐野雄司

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

VOICE

さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。

kei takeuchi
★★★★★

安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

市橋未希
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この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。

モコモコ
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困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります!これからもよろしくお願いいたします。

まるこ
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佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。

hi To
★★★★★

何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

おくとぱすかいと
★★★★★

佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。

医療法人思葉会MEIN HAUS
★★★★★

何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです!

ちい
★★★★★

佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。

山口泰正
★★★★★

いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。

mipo mipo
★★★★★

以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。

moepora
★★★★★

とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。

Ohana i
★★★★★

佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。
頑張って下さい。