借地権付き建物売却についての基本知識

「親が残してくれた家が借地だった…」「地主さんと面識がないけれど、勝手に売って怒られないだろうか?」そんな不安を抱えていませんか?

借地権の売却は、通常の不動産とは異なり、「地主さんとの調整」が最大のポイントになります。名義変更料や地代の確認など、独自のルールはありますが、正しく進めれば大切な資産としてしっかりと手放すことが可能です。

「地主様との条件交渉(承諾料の調整など)は、すべて私が窓口となって進めます。お客様が直接交渉して角が立つ心配はありません。」

★借地権付き建物の取引実績
・西宮市(寺借地) ・東灘区(法人借地) ・灘区(個人借地) ・長田区(個人借地) ・須磨区(個人借地)等

解決のポイント

  • 借地権割合を確認する
    借地権割合とはその土地を借りている側の占める価値の割合です。
    A~Gの7段階に分かれており、30%~90%で表示されています。
  • 契約内容、利便性、残存期間、建物価値で総合判断いたします。
    駅からの距離、買い物施設などの利便性や建物、借地の残存期間、更新時期などで総合判断をします。
  • 地代や更新料、名義変更料で総合判断する。
    現在の地代が適正なのか、安ければ値上げのリスク有との考え方を踏まえて
    売主さまには「譲渡承諾料(名義変更料)を考慮した値付け戦略を提案します」

私がお手伝いできること

本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。

代表取締役 佐野 雄司sano yuji

  • 地権者との譲渡承諾や書類の確認や作成

    借地権の売買は、地権者の譲渡承諾が必要です。
    名義変更料・譲渡承諾料等の取り決め額等もご確認させていただきます。
    また、口約束での借地契約なども存在し売却の際に地権者との借地契約書も合わせて作成します。

  • 金融機関による担保評価について

    買主を探すこと。また融資機関についても調査します。
    借地権付建物は金融機関からの担保評価が低く、借入できる金融機関も限られています。
    神戸市で有名な住吉学園などの借地権付き建物は大手メガバンクでも取り扱いが可能ですが
    その他、個人、寺社などが持つ借地権付き建物は、一部の金融機関しか取り扱いしていません。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

知らないと損をする「借地権」3つの基礎知識

1.そもそも所有権と借地権の違いとは?
・所有権=土地・建物が同じ所有者
・借地権=土地は(他人)建物が(自分)

土地を借りているから、地代の他に色々と約束がある。


2.借地権の種類
・旧法借地権=ぼぼ、借主が契約解除しない限り消滅しない。
・普通借地権=更新を前提としているものの、地権者の更新拒絶が明確化された契約
・定期借地権=期間が到来すれば更新なしで返還される契約


2.借地トラブルと解決策
・固定資産税評価が上がって地権者が地代の値上げの際の交渉によるトラブル
・更新料支払いによるトラブル 更新料が借地契約書に明記されているか否か
・借地権付き建物を売却したい時 建物単独で売買する方法、地権者に相談をして一体として高値で売却する方法も


2.地主さんへの相談がカギ!売却までの4ステップ

借地権の売却は、通常の不動産売却に「地主様への相談」という重要な工程が加わります。

① 準備と査定:現状の把握

まずは、お手元にある「借地権設定契約書」の内容を確認します。

  • 残りの契約期間はどのくらいか?

  • 現在の地代はいくらか?

  • 建替えや譲渡に関する特約はあるか? これらを精査した上で、市場価格を算出します。

② 地主様への相談と承諾:最大の鍵

借地権を第三者に売却(譲渡)する場合、民法により地主様の承諾が必要です。 この際、一般的に「譲渡承諾料(名義書換料)」を支払う慣習があります。また、地主様が自ら買い取ることを希望されるケースや、地主様と協力して「底地(地主の権利)」と一緒に完全所有権として売却するケースもあります。 ※株式会社佐野では、地主様への難しい交渉も間に入って円滑に進めます。

③ 売り出しと買主探し

地主様から譲渡の承諾(または条件)を得られたら、いよいよ広告を開始します。 借地権物件は、相場より安く購入できるため、特定のニーズを持つ買主様に非常に魅力的な物件となります。

④ 契約・承諾書の交付・お引き渡し

買主様が見つかったら、売買契約を締結します。 同時に、地主様から「譲渡承諾書」を正式に発行していただき、決済(代金受領)と同時にお引き渡しとなります。


「借地権の売却は、一人で悩まずプロにご相談ください」

借地権の売却は、単なる不動産取引ではなく、地主様との「人対人」の調整が何より大切です。これまで20年以上、神戸の街で多くの複雑な権利関係を解きほぐしてきた私、佐野が、あなたの代理人として誠心誠意サポートいたします。

「地主さんと何を話せばいいかわからない」「契約書が古いけれど大丈夫?」といった初期の不安から、具体的な査定・交渉まで、どんな小さなお悩みもお気軽にお聞かせください。売主様、地主様、そして買主様の三者が笑顔になれる、最良の着地点を一緒に見つけましょう。

まずは、お気軽にご連絡ください。

物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。

VOICE

さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。

YR
★★★★★

この度は大変お世話になりました。
スケジュールがかなりタイトな取引でしたが流石のフットワーク、処理能力で間に合わせて頂けました。
いつも親身になってこちらの質問や相談にお応え頂き安心してお任せする事が出来ました!
今後も不動産の相談は佐野さんへ1番にお願いしたい所存です。
引き続きどうぞ宜しくお願い致します。


しんいち
★★★★★

佐野さんには、相続した西宮のマンションを売却して頂きました。相続人は7名、意見の相違や日本全国に散らばっているのを整理して頂いて本当に感謝しています。相続人の中には体が悪い人なども居て、早めに高めに売却をとの声も上がっていた中、皆が納得できる値段でお客さんを連れて来てくれたことは全員が喜んでいます。
他の人の為にも頑張って下さい。それでお体気を付けて。ありがとう。

kei takeuchi
★★★★★

安心感とプロ意識が素晴らしいです。 小さな質問にも迅速かつ誠実にご回答いただけるので、大変助かっています。不動産の取引は高額で失敗が許されないため、「信頼できるプロ」と出会えるかが重要だと感じていました。 株式会社佐野さんと出会えて、不安なく進められるようになり本当に嬉しく思っています。プロとして頼りにしていますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。


市橋未希
★★★★★

この度は有難う御座いました。色々な制約がある難しい不動産の売買だったと思いますが、契約前には見通しまで詳しくわかりやすく示して下さいました。
親身になって取引を進めて頂き、長年の経験により最善の進め方で私達を導いて下さいました。
全てお任せして進めて頂きましたが、わからないことがあればすぐに教えて下さり不安なことはなかったです。
この度は最初から最後まで本当にお世話になりありがとうございました。また是非よろしくお願い致します。

モコモコ
★★★★★

困ったときはいつも相談させていただき、問題解決してもらってもいます。とっても頼りになります!これからもよろしくお願いいたします。

まるこ
★★★★★

佐野さんには大変お世話になりました。かなり無理のあるスケジュールで問題が山積みでしたが、最後まできっちりサポートしていただきました。
親身になって相談に乗ってくださり、とてもありがたかったです。
これからも何か困った事があった時に頼りにさせていただきたいと思っています。

hi To
★★★★★

何度もお世話になり、本当にありがとうございます。
今回も、とても心あたたかく親身になって、非常に良い条件で売却を決めてくださいました。感謝です。
また、機会がありましたらどうぞよろしくお願いいたします。

おくとぱすかいと
★★★★★

佐野雄司さんとのお付合いは2020年8月から始まります。明石の共同住宅に住んでいましたが、退職をきっかけに岡山県に農地付き農家住宅を購入して移り住むこととしました。
明石の共同住宅は、賃貸に出すこととし、DIYで対応できない「壁紙・カーペット」の見積りを佐野さんに依頼したのがきっかけです。
この時以来、全てのことが好循環して、現在に至っています。
これら情報に対して、一手に引き受けていただき、対応していただいています。佐野雄司様には、感謝、感謝。

医療法人思葉会MEIN HAUS
★★★★★

何度か仲介をお願いしましたが、毎回クライアントファーストで対応していただき、とても安心感があります。フットワークも軽く、こちらの希望に迅速に応えてくださる姿勢が素晴らしいです。また、とても気さくな方で話しやすく、不動産に関することは今後も佐野さんにお願いしようと思っています。信頼できる不動産のパートナーです!

ちい
★★★★★

佐野さんには一軒目のリフォームの時に初めてお会いし、築古過ぎてトラブルがあった物件を賃貸に貸せるまで親身になってお世話してくださいました。全くの素人大家だったので、本当に佐野さんに沢山救って頂いたと思います。感謝しかありません。

山口泰正
★★★★★

いつもお世話になりありがとうございます。不具合の修理や改装に適切に対処していただいて感謝しております。

mipo mipo
★★★★★

以前、自宅の売却、購入の際に相談に乗っていただき、親身になり色々とご提案くださいました。今回もお世話になりたくご相談したところ、変わりなく誠実にご対応いただき、こまめに連絡をくださるので安心してお任せできております。フットワークが軽く、何度も物件に足を運んで下さいますし、他の不動産屋さんにお願いした時よりもはるかにアクセスが多くて、熱心に関わってくださっているのが実感できます。
今後もお願いしたいです。


moepora
★★★★★

とても親切に色々と教えてくださり私達側の立場にたって考えていただきました。
わからない事も私達にわかるようにゆっくりと、きちんと説明してくださいます。
お家の事、皆さんも一度ご相談されるといいと思います。


Ohana i
★★★★★

佐野さんは、RESTAさんからお世話になっていますが、不動産の知識もリフォームの経験も豊富で、何より話を聞いて一緒に考えてくれます。一つ一つ順番を説明してくれて進めてくれるので、不安がありませんでした。
何度かお願いしていますが、誠実な人がらで優しい方ですので話しやすいのもいいです。頑張って下さい。