事故物件と言われる物件の売却についてご説明します。 誰が考えても事故物件とせざるを得ない出来事は、「孤独死・自殺・他殺・火事による死亡」などです。
私は、ネガティブ情報をどう伝えるか、工夫次第ではダメージを軽減させられることを学んでいます。物件価値の最大化を常に意識して取り組んでいます。ぜひ一度ご相談下さい。親身に対応いたします。
事故物件や孤独死物件の売却について
解決のポイント
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事故物件とは
事故物件とは一般的に、自殺、他殺、火事、孤独死などを指します。 その他、過去の取引事例では、自殺未遂、殺人未遂など聞いたことがあります。インターネットサイト「大島てる」で、自分が購入しようとしている物件に事故歴が掲載されていると相談を受けたことが有りますが、いたずら書きの場合もありますので、仲介会社、所有者、近隣住民、新聞、インターネット記事を調べることをお勧めします。
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事故物件と事故物件でない境界線
孤独死が不動産の「事故物件」としての告知事項に該当するかどうか、国土交通省の担当者に問い合わせました。 その結論は、非常に曖昧なものでした。担当者によると、孤独死が告知事項となる「事故物件」の定義は、主に以下の2点に絞られるとのことです。
・死後数日経過し、特殊清掃が必要な程度に遺体の損傷が激しい場合
・周囲の住民が警察に通報し、近隣住民に広く知れ渡っている場合
上記以外は、重要事項説明の告知事項には当たらないとの回答でしたが、「人によって感じ方が異なるため、一概には言い切れない」という、歯切れの悪い内容で締めくくられました。 -
事故物件が与える売却価格へのダメージ
不動産買取会社の考え方も様々ですが、買取不可。半値。それ以下。
そのことから、病死（孤独死）であっても事故死であっても不動産に与えるダメージは非常に大きいです。
事件性にもよりますが、商業地域や工業地域など居住用以外はそれほど大きくない印象です。
私がお手伝いできること
本当に質の良い不動産取引を提案し、
過程、結果の可視化に努め、
売主、買主が笑顔になる満足感を提供します。
代表取締役 佐野 雄司sano yuji
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事故物件（告知事項）か否かの判断を行う。
■告知義務の範囲 事故物件の告知義務は、過去にその物件内で起きた「人の死」が対象です。ただし、自然死や病死での発見までの期間、特殊清掃の有無など詳しくお伺いいたします。
■近隣住民への聞き込み 周辺の住民へ、売却のご挨拶としてお伺いいたします。こちらから事件や事故について問い合わせることはありませんが、それらに関する話が出るかをさぐります。
■管理会社への直接確認 所有者以外の方に、過去にその物件で何かあったか直接確認することがございます。
■物件の歴史的背景 過去にその建物で自殺や殺人事件、火災などの歴史がないか、インターネットで新聞記事やニュースを検索して調査します。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
提案事例のご紹介
業界20年の経験から
お客様の利益を一番に考えた提案を行っています。
お気軽にご相談ください。
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現状の正確な把握と査定
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告知義務の確認:
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国土交通省のガイドラインに基づき、事故の内容（死因、発見までの時間、特殊清掃の要否など）が告知義務の対象となるか否かを正確に判断します。
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売買契約では告知義務に時効がないため、過去の事実であっても買主に伝えるべきかをアドバイスします。
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告知事項は口頭だけでなく、売買契約書や重要事項説明書に明記することを提案し、後々のトラブルを回避するよう促します。
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現状の査定:
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事故の内容（孤独死、自殺、他殺など）によって、通常の相場からどの程度価格が下落するかの目安を提示します（例：孤独死・病死は1～2割程度、自殺は1～3割程度、他殺は3～5割程度）。
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特殊清掃やリフォームの必要性、その費用を見積もり、現状のままで売却した場合と、費用をかけてから売却した場合の双方の査定額を比較提示します。
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売却方法の選択肢の提示
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仲介売却:
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一般の買い手を探す仲介売却の場合、告知義務があるため、売却期間が長くなる可能性があることを伝えます。
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事故物件の購入に抵抗が少ない投資家や専門の買い手へのアプローチを提案します。
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不動産買取:
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事故物件の専門買取業者に直接売却する方法を提案します。
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買取のメリット（早期現金化、内密な売却、契約不適合責任を負わないなど）と、デメリット（仲介売却より売却価格が安くなることが多い）を明確に説明します。
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建物の解体・更地での売却:
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建物自体に忌避感がある場合、解体して更地として土地を売却する方法を提案します。
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解体費用や、更地にすることで売却期間や価格がどう変動するかをシミュレーションして提示します。
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売却に向けた具体的な提案
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遺品整理・特殊清掃:
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売却前に遺品整理や特殊清掃を済ませておくことの重要性を説明し、信頼できる専門業者を紹介します。
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リフォーム・リノベーション:
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物件の状況によっては、クロスの張替えや水回りの交換など、リフォームによって物件価値の下落を抑えられる可能性を提示します。
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売却戦略の立案:
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物件の特性（立地、間取りなど）や、事故の内容を踏まえた上で、どのような買い手をターゲットにするか、どのような販売活動を行うかを具体的に提案します。
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対応・提案事例
神戸市須磨区の戸建 成約事例
孤独死物件の買取から仲介、そして売却完了までのご報告
この度、異業種の社長様からのご紹介で、お兄様が孤独死された戸建を相続された方のご相談を承りました。
困難な状況からのスタート
ご相談当初、売主様は不動産業者による買取価格を希望されていました。死亡診断書のコピーを確認したところ、「死後推定3日、心筋梗塞」とあり、事件性はなしと判断されていました。
しかし、複数の不動産業者に打診した結果、多くが「孤独死＝事故物件扱い」として買取不可、または極端に低い価格という厳しい結果に。孤独死というネガティブな要素が、価格に大きな影響を与えていることを痛感しました。
仲介への切り替えと売却活動
そうした状況の中、交流の深い不動産業者様が比較的良い価格での購入をご検討くださり、最終的に仲介としてお手伝いさせていただくことになりました。最初のご相談から契約までは、約3週間というスピードで進めることができました。
決済後、解体、分筆、筆界確定と順序よく進めましたが、売却活動は難航しました。買取価格との差、孤独死の事実、または単純な需要の少なさから、価格を調整しながら1年近くかけて販売を継続。契約直前のキャンセルなどのアクシデントも乗り越えました。
最良の結果で取引を完了
最終的には、二筆に分筆した土地を全てハウスメーカーのお客様に購入していただくという最良の結果で、全ての取引を完了することができました。ご協力いただいたお客様には、改めて心よりお礼のご報告をさせていただきました。
お客様へ
不動産売却には、事故や孤独死といったネガティブな背景が伴うケースもございます。
しかし、どのような状況であっても、私たちは売主様の立場に寄り添い、その状況下で最良の結果を残せるよう、時間が許す限りは売主の納得いく金額に近い買主をお探しします。
不動産に関するお悩みやご相談がございましたら、どうぞお気軽に当方へご相談ください。
神戸の不動産「売却」「買取」は株式会社佐野へお任せ下さい。
2025年11月28日 文章作成 佐野雄司
Q&A
Q&A「事故物件を隠して売れないのでしょうか？」
心理的瑕疵と呼ばれる「自殺・他殺・火事による死亡事故・原因不明の死・孤独死（程度による）」に関しては告知義務があり、購入を判断する大切な要素と言えます。その為、売主は告知義務を怠った場合には損害賠償請求の対象となります。
重要事項説明では心理的瑕疵の内容について書面で記載して買主に対して正確に伝える必要があります。
物件の査定・ご不明なことなどお気軽にご相談下さい。
VOICE
さまざまな業種のお客様からご好評のメッセージをいただいております。
Googleからの口コミを一部紹介します。
